“如今，租賃市場(chǎng)正在商場(chǎng)繳稅。像我這樣的商場(chǎng)要減輕地價(jià)負(fù)擔(dān)，減稅是必須的。”剛從天津來(lái)上海做管理工作的張輝，在準(zhǔn)備實(shí)行準(zhǔn)財(cái)政體制的單位附近租了一套房子。由于她的單位為去北京的外籍員工提供房租費(fèi)用，所以她在選擇房子時(shí)需要房租發(fā)票，并特別注意房租稅的情況。月底，一個(gè)人的出租屋和外來(lái)投資的稅收讓她有了必要的收益，很快就在東四環(huán)附近選了一套86平米的房子。

據(jù)張輝粗略計(jì)算，她租的房子月租6500元。根據(jù)新政策，增值稅將從320元左右降至95元左右，每月節(jié)省225元。城建稅、教育費(fèi)附加等各種附加稅也將從40元左右降至12元。在明年年初之前，她的增值稅和附加稅將被減免。另外所得稅減半后，她租房時(shí)交的稅會(huì)從1040元左右降到520元左右。到目前為止，她每個(gè)月能存近900元，每年的減免稅能超過(guò)1萬(wàn)元。

現(xiàn)在房屋租賃主要是向地租機(jī)構(gòu)繳納增值稅。對(duì)于個(gè)人住房租賃，大多數(shù)國(guó)家機(jī)構(gòu)都相繼出臺(tái)了一些外商投資稅收。從去年5月1日起，全面推進(jìn)勞改營(yíng)制度改革，一人一套住房的租金也隨之改變

。租房子怎么交稅？外商投資可以實(shí)行原稅嗎？這已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的話(huà)題。中共中央辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和可持續(xù)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的總體規(guī)劃》將營(yíng)改增前的增值稅外商投資擴(kuò)大到營(yíng)改增后的增值稅，允許租房者繼續(xù)享受財(cái)稅制度帶來(lái)的稅收優(yōu)惠，并進(jìn)一步簡(jiǎn)化了明確的規(guī)定，從而給租賃市場(chǎng)一個(gè)“放心”的局面。

來(lái)自山西省泰安市的張女士，在市內(nèi)清華學(xué)校的住宅區(qū)有一套120平米的房子。因?yàn)榈乩憝h(huán)境好，周邊有小學(xué)、中學(xué)、初中，類(lèi)似于市區(qū)的學(xué)區(qū)房。房屋租賃市場(chǎng)的財(cái)稅制度瘋狂，價(jià)格低廉。張女士的房子每月能租1600元，年租金收入19200元。經(jīng)金融機(jī)構(gòu)審核，此次對(duì)外投資實(shí)施后，其房屋每年繳納的增值稅和所得稅將分別減少1033元和868.57元，占租金總額的近10%。

“很多租我房子的人都是去周邊學(xué)校的，但是在這里讀書(shū)要提供租房發(fā)票的證明。所以很多人租房的時(shí)候都會(huì)談到納稅問(wèn)題，這樣稅收就省了。兩國(guó)之間的談判空間很大?！睆埮空f(shuō)。

據(jù)了解，由于三四線城市租金相對(duì)較高，月租金收入3萬(wàn)元的門(mén)檻可以適用于大部分租房者。當(dāng)租賃市場(chǎng)出名后，會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，更有利于房地產(chǎn)的去庫(kù)存化。

“根據(jù)去年前五個(gè)月的統(tǒng)計(jì)，我們兼營(yíng)的所有出租屋的月租金都不到3萬(wàn)元，這意味著新政策實(shí)施后，增值稅的免稅將達(dá)到100%。”淄博壽光市國(guó)家稅務(wù)局局長(zhǎng)崔愛(ài)珍說(shuō)。

住在上海西三環(huán)某小區(qū)的林鵬有些煩惱:因?yàn)樗倚^(qū)房?jī)r(jià)低，結(jié)婚時(shí)只買(mǎi)了一套40多平米的一級(jí)房，但是他西北老家附近的父母要出去住一段時(shí)間，小兩口很難“讓父母住在那里”?！凹依镎娴臎](méi)有床。我父親不適合住酒店。我想在附近租房子住，但是他們只住了兩三個(gè)月。沒(méi)人愿意租這么短的一周?！?/p>

在好朋友的推薦下，林鵬通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)短租平臺(tái)“兔子”找到了滿(mǎn)意的房子。“房子和我親愛(ài)的在同一個(gè)住宅區(qū)。我可以在短時(shí)間內(nèi)租到。我想活很久。我不用擔(dān)心業(yè)主違約。而且上升頻繁?！绷柱i說(shuō)。

林鵬認(rèn)為，如今租房令人擔(dān)憂(yōu)的一個(gè)最重要的因素是，有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的中介機(jī)構(gòu)太少，無(wú)法經(jīng)營(yíng)和管理租房，大部分都是鄰居出租所必須的，提供者只是牽線搭橋，收了中介費(fèi)后會(huì)長(zhǎng)期無(wú)視，租期至少要一年。如果有更多有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和法規(guī)的租房機(jī)構(gòu)，讓租房更方便，大家的租房意愿都可以提高。

本次發(fā)布的《意見(jiàn)》旨在提出財(cái)稅體制下中小房屋租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提高中小房屋租賃企業(yè)的市場(chǎng)化、集約化和多元化水平。同時(shí)，適用于6%的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房屋租賃經(jīng)理代理服務(wù)

，在所有增值稅中屬于較高的等級(jí)，顯示了國(guó)家鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的政策和意圖。根據(jù)營(yíng)地改革大綱，在房地產(chǎn)供應(yīng)商中，

，可以從征收增值稅時(shí)的5%減為3%，減稅幅度為40%。

“在如今的租房市場(chǎng)，個(gè)人房屋租賃占90%以上，而中小企業(yè)作為提供者，一般只作為房屋數(shù)據(jù)的提供者發(fā)揮主導(dǎo)作用，市場(chǎng)關(guān)注度高。而有些出租人為了節(jié)省代理費(fèi)，直接聯(lián)系租房人。一旦出現(xiàn)租房糾紛，解決方案非常有限?！弊筒┘s翰揚(yáng)房地產(chǎn)信貸有限公司總經(jīng)理李爽介紹，隨著新政策的相繼實(shí)施，房屋租賃稅大幅下降，中介機(jī)構(gòu)可以先租房后轉(zhuǎn)租。中介機(jī)構(gòu)可以提供額外的公共服務(wù)，如物業(yè)、公共衛(wèi)生和清潔、爭(zhēng)議解決等。公共服務(wù)細(xì)節(jié)大幅增加，市場(chǎng)關(guān)注度提高，“實(shí)物數(shù)據(jù)平臺(tái)”變?yōu)椤熬C合一站式”，為正在進(jìn)行中的房地產(chǎn)中介公司提供了一個(gè)潛在的家樂(lè)福。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的許多缺陷，根源在于缺乏監(jiān)管中介和多元化的中小房屋租賃企業(yè)。鼓勵(lì)中介組織和中小房屋租賃企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，可以為房屋租賃提供更加多元化的公共服務(wù)，滿(mǎn)足不同類(lèi)型租房者的具體需求，提高租房舒適度，改變房地產(chǎn)中小企業(yè)和中介組織“再賣(mài)輕租”的現(xiàn)狀。

記者在采訪中了解到，雖然新政策給予了相對(duì)較大的稅收優(yōu)惠，但在一個(gè)財(cái)稅體制下，房屋租賃市場(chǎng)的具體情況使得外商投資稅收難以對(duì)租賃市場(chǎng)和地價(jià)水平產(chǎn)生負(fù)面影響。

“我接觸的鄰居很少珍惜稅款。畢竟業(yè)主有時(shí)候會(huì)問(wèn)。我們還幫助提供鄰居的來(lái)信。的確，稅款是由有特定需求的個(gè)體業(yè)主支付的?！焙５韰^(qū)文化路附近的房屋中介公司經(jīng)理李飛告訴記者，鄰居提出的報(bào)價(jià)是凈收入，不含稅。雖然提供商提供的文件格式合同也明確規(guī)定了由誰(shuí)納稅，但是否納稅主要看業(yè)主的需求，鄰居不會(huì)馬上納稅。

作為一名租房者，一名記者收到了關(guān)于一些房屋中介的討論。談到租房交稅的問(wèn)題，提供者都同意只配合房主提供涉稅信息，租房者還是要自己交稅。

“這也是公平合理的，因?yàn)樾枰_(kāi)發(fā)票的人很少。如果提前把稅加到地價(jià)里，難度很大，如果房主不配合付款，會(huì)對(duì)你的投票日造成負(fù)面影響。還不如自己交稅。也是內(nèi)外帳。”一位供應(yīng)商經(jīng)理告訴記者。

一些提供出租私房必備業(yè)務(wù)的提供商平臺(tái)，也采用商場(chǎng)帶稅居住的方式。在網(wǎng)站租賃平臺(tái)柔性網(wǎng)絡(luò)中，有記者與業(yè)務(wù)人員探討:“能不能提供租賃發(fā)票？”業(yè)務(wù)人員表示，目前為止，很少有業(yè)主需要發(fā)票。如果需要投票日，他們會(huì)提供私房的相關(guān)數(shù)據(jù)，商場(chǎng)會(huì)去當(dāng)?shù)亟值擂k事處或地稅局開(kāi)具發(fā)票。也是由業(yè)主根據(jù)自己的需要來(lái)決定發(fā)行多少錢(qián)。至于平臺(tái)以后能不能提供發(fā)票，就看新政策實(shí)施后的明確規(guī)定了。

中原地產(chǎn)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，到目前為止，所有租房者納稅的比例不到10%，主要是因?yàn)樘崛∩绫?、父母入住、房租?bào)銷(xiāo)等因素。到目前為止，中華民族的租賃市場(chǎng)是由一個(gè)人的私人交易和現(xiàn)金交易主導(dǎo)的。在辦理租房備案過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)難以對(duì)每一筆租房業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，租房納稅政策無(wú)法執(zhí)行。

“在具體的租賃市場(chǎng)交易和稅收制度中，租賃行為就像買(mǎi)賣(mài)私房一樣需要官網(wǎng)確認(rèn)，這就決定了完全減稅很難對(duì)整體租賃市場(chǎng)產(chǎn)生大的負(fù)面影響?！睆埓髠フf(shuō)。

“這次外商在稅收上的投入是相當(dāng)大的，但是由于租賃市場(chǎng)的具體情況，名義稅率降低的更多，具體稅率降低的非常顯著。未來(lái)還需要更深入的體制改革，收租市場(chǎng)。稅收會(huì)漲，減稅會(huì)繼續(xù)?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)新聞戰(zhàn)略研究所稅務(wù)研究所副所長(zhǎng)北京晚報(bào)認(rèn)為，房租稅改革的出臺(tái)反映了通過(guò)稅收調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的政策嘗試。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政策體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)的支持，但減免稅仍停留在大面積和表面，收益相對(duì)較小，不能完全改變租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀，減輕租戶(hù)負(fù)擔(dān)，真正轉(zhuǎn)錄租賃市場(chǎng)。

張大偉表示，與增值稅減免和減半征稅政策相比，市場(chǎng)更關(guān)注改革政策中提到的稅收。如果未來(lái)地價(jià)可以從稅收中扣除，稅收外資對(duì)租賃市場(chǎng)的支持范圍將在相當(dāng)大的程度上擴(kuò)大。

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《加快培育和可持續(xù)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)總體規(guī)劃》提出，要結(jié)合所得稅改革一人出租屋地價(jià)支出，統(tǒng)籌研究費(fèi)用扣除問(wèn)題。

據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，建立分類(lèi)和綜合相結(jié)合的所得稅制度是中華民族未來(lái)稅制改革的目的。住房貸款利息支出、租金和稅收系統(tǒng)支付等?？梢宰鳛檫m當(dāng)?shù)膫€(gè)人費(fèi)用納入個(gè)人所得稅的凈利潤(rùn)扣除范圍，進(jìn)一步減輕了輿論對(duì)租房者的壓力，使稅收制度更加公平合理。

「建立有效的租金扣稅制度，亦可改善租戶(hù)的心態(tài)質(zhì)素，令租金市場(chǎng)更受監(jiān)管?！皬埓髠フJ(rèn)為，在地價(jià)抵扣稅款的前提下，租房者可以獲得相應(yīng)的租賃發(fā)票，實(shí)現(xiàn)自己的減免稅，這將促進(jìn)更好的房屋租賃業(yè)務(wù)的正式備案程序，有助于加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理和控制。