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納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅征收管理暫行規(guī)定

第三條、第四條對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的政策問題進(jìn)行梳理和總結(jié)，如預(yù)繳稅金、應(yīng)納稅額、一地支付等。根據(jù)該合理避稅公司的明確規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)分別向租金管理機(jī)關(guān)和額度管理機(jī)關(guān)辦理相關(guān)涉稅事宜。

【解釋】納稅人非一人取得的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地的地租管理機(jī)關(guān)預(yù)繳

增值稅

款，還要向當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批定額的行政機(jī)關(guān)繳納。

計(jì)稅方法

1.納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅法，包括一般納稅人出售2016年4月30日終了時(shí)取得的房地產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算

增值稅

以及零星納稅人收購(gòu)的房產(chǎn)。納稅人在應(yīng)用粗略的計(jì)稅方法時(shí)，需要考慮房地產(chǎn)是否為自建。

(1)非自建房地產(chǎn):對(duì)于非自建房地產(chǎn)，納稅人以扣除房地產(chǎn)購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)格或取得房地產(chǎn)時(shí)的股份后所得的總價(jià)和額外費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，并報(bào)當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)主管定額管理機(jī)關(guān)審批。

案例2.2-3:納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉(zhuǎn)讓了2013年購(gòu)買的一棟商品房一樓，取得轉(zhuǎn)讓收入人民幣1000萬元。2013年納稅人買的時(shí)候，價(jià)格700萬。假設(shè)納稅人是增值稅一般納稅人，并選擇了一種粗略的稅收計(jì)算方法來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。納稅人如何審批此項(xiàng)業(yè)務(wù)的增值稅？

研究:納稅人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是2013年購(gòu)買的房產(chǎn)，屬于舊非自建房產(chǎn)。納稅人為增值稅一般納稅人，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法。納稅人在特定情況下選擇簡(jiǎn)單計(jì)稅方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以取得該房地產(chǎn)時(shí)扣除該房地產(chǎn)的購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)格或股份后的金額作為營(yíng)業(yè)額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即營(yíng)業(yè)額=1000-700-300(萬元)，折算成不含稅價(jià)格后，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，增值稅由政府機(jī)構(gòu)所在地的固定行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批。

對(duì)比案例2.2-1可以看出，納稅人的合理避稅公司選擇的是粗略的計(jì)稅方法，預(yù)付給房地產(chǎn)所在地皮具租金管理機(jī)關(guān)的稅款應(yīng)與政府機(jī)構(gòu)核定的應(yīng)納稅額相同。

(2)自建房產(chǎn)。對(duì)于原房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)以取得的總價(jià)和額外費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，報(bào)政府機(jī)構(gòu)所在地的固定行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人審批。

案例2.2-4:某納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉(zhuǎn)讓2013年自建廠房一座，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。納稅人2013年建廠生產(chǎn)成本700萬元。假設(shè)納稅人是增值稅一般納稅人，并選擇了一種粗略的稅收計(jì)算方法來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。該業(yè)務(wù)如何審批增值稅？

研究:納稅人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是2013年的舊房產(chǎn)，納稅人為普通增值稅納稅人，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法或普通計(jì)稅法。特定納稅人選擇簡(jiǎn)單計(jì)稅方式轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，以總價(jià)和額外費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。即1000萬元，折算成免稅價(jià)格后，按照5%的征收率計(jì)算稅額，增值稅由政府機(jī)構(gòu)所在地負(fù)責(zé)人的固定行政機(jī)關(guān)審批。

對(duì)比案例2.2-2可以看出，納稅人選擇粗略計(jì)稅方式后，向房地產(chǎn)所在地負(fù)責(zé)地租的行政機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款應(yīng)與在政府機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算核定的應(yīng)納稅額相同。

2.一般計(jì)稅方法適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括一般納稅人出售2016年4月30日終了時(shí)取得的房地產(chǎn)并選擇一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，也包括一般納稅人出售2016年5月1日以后取得的房地產(chǎn)。納稅人應(yīng)用一般計(jì)稅方法時(shí)，非自建房地產(chǎn)和自建房地產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額計(jì)算明確規(guī)定如下:取得的總價(jià)和額外費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)額，按適用稅額的11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

案例2.2-5:納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉(zhuǎn)讓了2013年購(gòu)買的商品房L層，取得轉(zhuǎn)讓收入人民幣1000萬元。2013年納稅人買的時(shí)候，價(jià)格700萬。假設(shè)納稅人為增值稅一般納稅人，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移選擇一般計(jì)稅方式。納稅人租用房地產(chǎn)所在地的合理避稅公司行政機(jī)關(guān)預(yù)先繳納的稅款，回到政府機(jī)構(gòu)所在地，如何計(jì)算應(yīng)納稅額？

研究:納稅人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是2013年購(gòu)買的房產(chǎn)，屬于舊非自建房產(chǎn)。納稅人為增值稅一般納稅人，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法。納稅人選擇一般計(jì)稅方式轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)將總價(jià)和額外費(fèi)用視為營(yíng)業(yè)額，應(yīng)納稅額按s%計(jì)稅。即應(yīng)納稅額=1000÷(1-11%)×11%-進(jìn)項(xiàng)稅。需要注意的是，由于該房產(chǎn)是2013年購(gòu)買的，不可能獲得有效的增值稅抵扣聯(lián)來抵扣該房產(chǎn)的稅款，但納稅人可以抵扣因出售房產(chǎn)而產(chǎn)生的咨詢費(fèi)中包含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，進(jìn)項(xiàng)稅還包括納稅人當(dāng)期取得的、可以按要求抵扣的全部進(jìn)項(xiàng)稅。

案例2.2-6:某納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉(zhuǎn)讓2013年自建廠房一座，取得轉(zhuǎn)讓收入1000萬元。2013年，納稅人合理避稅公司年生產(chǎn)成本為700萬元。假設(shè)納稅人是增值稅一般納稅人，他選擇了一種轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的計(jì)稅方法。納稅人經(jīng)房產(chǎn)所在地地稅行政機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后返回政府機(jī)構(gòu)所在地，如何計(jì)算應(yīng)納稅額？

研究:納稅人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)是2013年的原房產(chǎn)，屬于自建房產(chǎn)。納稅人為增值稅一般納稅人，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法或一般計(jì)稅法。納稅人選擇一般計(jì)稅方式轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)以總價(jià)和額外費(fèi)用作為營(yíng)業(yè)額，按照11%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。即應(yīng)納稅額=1000÷(l÷11%)×11%-進(jìn)項(xiàng)稅。需要注意的是，該房產(chǎn)是2013年建成的，在建該房產(chǎn)時(shí)未取得有效的增值稅抵扣聯(lián)，或者已經(jīng)取得的增值稅抵扣聯(lián)不能按照現(xiàn)行明文規(guī)定抵扣該房產(chǎn)的稅款，但納稅人可以抵扣因出售房產(chǎn)而產(chǎn)生的咨詢費(fèi)中包含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

可以看出，納稅人選擇一般計(jì)稅方式后，向負(fù)責(zé)出租房地產(chǎn)所在土地的行政機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款，與合理避稅公司和政府機(jī)構(gòu)計(jì)算核定的應(yīng)納稅額可能存在差異。