《中華人民共和國增值稅組織條例》(以下簡稱《法律法規(guī)》)第五條、第二十五條明確規(guī)定，單位或者個人建造(自建)出售建筑物時，其自建行為相當(dāng)于應(yīng)納稅行為繳納增值稅，其繳納責(zé)任發(fā)生在出售自建建筑物的那一周。但這里的自建行為等同于銷售，不同于為捐贈、贊助、員工福利、獎勵、內(nèi)部融資等而進行的銷售。有自建樓的售價。那么，自建行為的應(yīng)稅價格應(yīng)該如何確定呢？

根據(jù)《法律法規(guī)》第五條、第二十條規(guī)定，納稅人在自建行為中沒有營業(yè)額的，其營業(yè)額按照下列順序確定:

(一)按照納稅人近期同類應(yīng)稅行為的平均價格核定。

(2)按其他納稅人近期同類應(yīng)稅行為的平均價格核定。

(3)按自建項目建設(shè)成本×(1+成本利潤)×(1-增值稅)公式核定。其成本和利潤由省、自治區(qū)、直轄市決定

局里確認(rèn)了。

但到目前為止，在實施過程中至少有三個困難:

一是難以確定“近期同類型應(yīng)稅行為納稅人的平均價格”和“近期同類型應(yīng)稅行為其他納稅人的平均價格”。一方面，自建建筑不同于其他產(chǎn)品。一次建成(幾棟樓或幾棟樓)，成組出售。即使納稅人有他們最近的銷售價格，也是出售資產(chǎn)的價格，很難劃分。另一方面，由于樓盤位于不同的土地上，房價、拆遷費用、設(shè)計要求都不一樣，所以樓盤的成本相差很大，即使有同行業(yè)的均價，也很難比較，相差太遠；第三，同城自建行為很少。

第二，應(yīng)稅成本的明細不是很具體。一方面，根據(jù)財稅法規(guī)庫《法律法規(guī)》第七條規(guī)定，納稅人在提供紡織品服務(wù)的同時銷售美國進口運費屬于混合銷售行為，應(yīng)分別審核應(yīng)稅服務(wù)和運費的營業(yè)額。應(yīng)稅服務(wù)的營業(yè)額繳納增值稅，運費營業(yè)額不繳納增值稅。如果納稅人分別審核美國進口運費和自建服務(wù)的銷售，那么自建成本不包括美國進口運費的價格。另一方面，根據(jù)法律法規(guī)第十六條規(guī)定，“除本細則第七條明確規(guī)定外，納稅人提供紡織服務(wù)(不含裝飾服務(wù))的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程建設(shè)所使用的原材料。電子設(shè)備和其他軍需、動力系統(tǒng)的價格包括在內(nèi)，但不包括建設(shè)項目方提供的電子設(shè)備的價格?！?/p>

這里需要注意的是:一般只能使用財稅法規(guī)數(shù)據(jù)庫，中小型建筑企業(yè)承擔(dān)的項目成本和營業(yè)額應(yīng)包括構(gòu)成單體建筑的原材料、電子設(shè)備等軍用物資和電力系統(tǒng)的價格。但根據(jù)上述明確規(guī)定，中小建筑企業(yè)在提供紡織服務(wù)時銷售美國進口商品，不征收建筑增值稅，也將與建設(shè)部門單獨結(jié)算。不計入建筑的人工成本和營業(yè)額，加上不包括建設(shè)項目方提供的電子設(shè)備價格，建筑的營業(yè)額會有較大損失。那么，自建的這兩部分費用包括嗎？答案應(yīng)該包括，但沒有具體的基本權(quán)利。

第三，雖然法律法規(guī)第二十條明確規(guī)定自建行為的成本和利潤由省、自治州、省轄市，

局來確定，但目前為止大部分都不具體，只有"房地產(chǎn)開發(fā)管理業(yè)務(wù)"。

《辦理必需品》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第七條明確規(guī)定，中小企業(yè)利用已開發(fā)產(chǎn)品進行捐贈、贊助財稅法規(guī)、員工福利、獎勵、內(nèi)部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務(wù)、換取其他機構(gòu)和個人非貨幣資金的行為，應(yīng)當(dāng)?shù)韧阡N售。當(dāng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤確定時，成本利潤不得低于15。

因此，到目前為止，自建行為計稅價格的確定辦法還沒有出臺。

鑒于此，筆者提出以下建議:

1.自建行為的成本應(yīng)包括構(gòu)成單體建筑的所有電子設(shè)備的價格，包括自制電子設(shè)備和外購電子設(shè)備。

2.自建行為和非自建行為的具體成本和利潤，以及自建產(chǎn)品實際成本和利潤超過兩者“合法”收入水平時的具體再分配模式，以防止人為因素調(diào)節(jié)自建行為的應(yīng)稅價格。

3.在確定計稅價格的方式上，除法律法規(guī)明確規(guī)定的方式外，還應(yīng)采用成本再分配法。

因為，根據(jù)法律法規(guī)第二十五條規(guī)定，納稅人的自建行為應(yīng)當(dāng)在為出售自建房屋支付價款的那一周內(nèi)支付。但在具體的經(jīng)營管理步驟中，出售自建房屋的價格早已確定，但自建行為的價格卻被嘲諷。這樣，自建行為的計稅價格就要根據(jù)自建和開發(fā)、經(jīng)營、管理的成本來確定。公式是:

自建行為應(yīng)納稅價格=自建建筑物銷售額×自建行為成本÷(自建行為成本+開發(fā)、運營、管理費用)

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

《必要的處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條明確規(guī)定了財稅法規(guī)，自建行為的費用應(yīng)包括建筑安裝費用、交通設(shè)施建設(shè)費和公共設(shè)施費；開發(fā)管理費包括農(nóng)用地征收費和拆遷補償費的財稅法規(guī)數(shù)據(jù)庫、后期費用、開發(fā)間接費用。

比如一個房地產(chǎn)開發(fā)商，賣了一套自建平房，收入3900萬。平房建筑安裝費用1700萬元，開發(fā)運營管理費用1300萬元。其自建行為的應(yīng)稅價格為:

3900× 1700 ÷ (1700+1300) = 2210(萬元)

總之，自建行為的應(yīng)稅價格及其相關(guān)成本構(gòu)成了一個難題，應(yīng)盡快明確，以減少實施中的誤差。