1關(guān)于簡(jiǎn)單的成本

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào):

(1)土地增值稅由主管部門(mén)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算；

(2)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，清算以分期項(xiàng)目為基礎(chǔ)；

(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，增值額另行計(jì)算。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)個(gè)人所得稅待遇的必要性

成本簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是指在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和施工步驟中，為收集和重新分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用。確定應(yīng)稅成本的簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)如下:

(1)是否出售的標(biāo)準(zhǔn)。如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品可以出售用于內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，則應(yīng)簡(jiǎn)單地作為獨(dú)立的應(yīng)稅成本進(jìn)行成本核算；如果不能出售給內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，可以簡(jiǎn)單地作為過(guò)渡成本收取，然后將其相關(guān)成本攤銷(xiāo)到可以出售給內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的成本中。

土地增值稅只要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的普通房和非普通房的成本分開(kāi)確認(rèn)；企業(yè)個(gè)人所得稅成本的簡(jiǎn)單明細(xì)是會(huì)計(jì)明細(xì)。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中企業(yè)個(gè)人所得稅的必要處理》第二十五條規(guī)定的六種方式劃分不同的成本。不能對(duì)外出售經(jīng)營(yíng)管理的公共配套設(shè)施費(fèi)，可作為過(guò)渡性的天津財(cái)稅網(wǎng)成本清單收取。企業(yè)個(gè)人所得稅的成本簡(jiǎn)單而詳細(xì)

2關(guān)于預(yù)提建設(shè)費(fèi)用

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理難點(diǎn)的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定:

四、扣除土地增值稅天津財(cái)稅網(wǎng)項(xiàng)目

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，與清算項(xiàng)目相關(guān)的抵扣項(xiàng)目金額，按照《土地增值稅組織法》第六條及其法律法規(guī)第七條的規(guī)定計(jì)算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地所有權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費(fèi)用和稅費(fèi)后，需提供有效的匯票；不能提供具有有效權(quán)利的匯票的，不得抵扣。

國(guó)稅發(fā)(2009)91號(hào)關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)定》的通知

第21條

檢查扣款項(xiàng)目是否符合以下要求:

(一)土地增值稅清算時(shí)，在計(jì)算和扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)生的具體費(fèi)用，但不得扣除權(quán)利憑證。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)辦理個(gè)人所得稅的必要性》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第三十二條: (二)公共配套設(shè)施尚未建成或竣工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估后，可按照預(yù)算成本適當(dāng)計(jì)提建設(shè)費(fèi)用。

從土地增值稅中扣除的公共配套費(fèi)必須具體發(fā)生，并提供具有有效權(quán)利的匯票；但企業(yè)個(gè)人所得稅公共配套設(shè)施尚未建成或竣工的，只要提供必要的相關(guān)資料，即可抵扣。

3關(guān)于扣除標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理難點(diǎn)的通知》(國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào))第四條第三款:

1 .竣工后的所有權(quán)屬于所有開(kāi)發(fā)商，費(fèi)用和開(kāi)支可以扣除；

2.建成后交給中央財(cái)政和公用事業(yè)用于非營(yíng)利性公用事業(yè)的，可以扣除其成本和費(fèi)用；

3 .有償轉(zhuǎn)讓完成后，應(yīng)計(jì)算收益，并允許扣除成本和費(fèi)用。

《天津市財(cái)稅網(wǎng)辦理個(gè)人所得稅所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第十七條:經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)建設(shè)的賓館、物業(yè)娛樂(lè)活動(dòng)、水電站、熱力站、污水處理廠、文體場(chǎng)館、小學(xué)等配套設(shè)施，按以下規(guī)定辦理:

(一)屬非盈利性質(zhì)，所有權(quán)屬于所有開(kāi)發(fā)商，或無(wú)償贈(zèng)送給大多數(shù)中央政府、公用事業(yè)單位的，可視為公共設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用按公共設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定辦理。

(二)以營(yíng)利為目的，或者權(quán)屬屬于企業(yè)，或者權(quán)屬不具體，或者無(wú)償贈(zèng)送給中央和公用事業(yè)以外的大部分單位，其費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)審核。除企業(yè)自用外，按人民幣進(jìn)行建設(shè)處理，其他產(chǎn)品不允許按建設(shè)開(kāi)發(fā)處理。

可見(jiàn)兩種稅的規(guī)定是不一樣的。土地增值稅的所有權(quán)屬于所有開(kāi)發(fā)商，無(wú)論其營(yíng)利性還是非營(yíng)利性組織，均可抵扣。天津財(cái)稅網(wǎng)是建成后無(wú)償移交給中央政府和公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施，必須用于非營(yíng)利性社會(huì)的公用事業(yè)。而企業(yè)個(gè)人所得稅的規(guī)定正好相反。凡是無(wú)償捐贈(zèng)給大部分中央政府和公用事業(yè)的非營(yíng)利或非盈利組織，都可以扣除。所有權(quán)屬于所有開(kāi)發(fā)商，必須用于非盈利目的。企業(yè)個(gè)人所得稅的規(guī)定似乎更合適。中央政府和公用事業(yè)的大部分單位送人的處置權(quán)不是開(kāi)發(fā)企業(yè)，其營(yíng)利性或非營(yíng)利性組織不是由開(kāi)發(fā)企業(yè)決定的，所有權(quán)屬于所有開(kāi)發(fā)商。雖然公司沒(méi)有處置權(quán)，但在公共政策上，公司可以經(jīng)營(yíng)管理所有開(kāi)發(fā)商擁有的配套設(shè)施。

4關(guān)于所有權(quán)與否

一些配套設(shè)施公司沒(méi)有所有權(quán)但有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)(租賃或轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán))。土地使用者轉(zhuǎn)讓、借用或置換土地，無(wú)論是否取得土地權(quán)屬證書(shū)，在轉(zhuǎn)讓、借用或置換土地過(guò)程中是否與其他原告辦理了土地權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有土地的占有、使用、收益或處分的基本權(quán)利。而且有合同確實(shí)表明，所謂的土地轉(zhuǎn)讓、貸款或置換，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得了相應(yīng)的個(gè)人利益。土地使用者及其其他原告應(yīng)當(dāng)繳納增值稅、土地增值稅和

以及其他相關(guān)稅收。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)個(gè)人所得稅必要處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第十七條第(二)項(xiàng)也有相關(guān)規(guī)定。至此，無(wú)論是企業(yè)個(gè)人所得稅還是土地，

規(guī)定事情都是一樣的。

5關(guān)于停車(chē)位

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)辦理個(gè)人所得稅的必要性》第三十三條(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))

企業(yè)單獨(dú)修建的停車(chē)位，應(yīng)簡(jiǎn)單地單獨(dú)作為成本進(jìn)行審計(jì)。地下交通設(shè)施形成的停車(chē)位作為公共配套設(shè)施處理。理論上，地下交通設(shè)施形成的停車(chē)位無(wú)論是否盈利都作為公共配套設(shè)施扣除；地面停車(chē)位視盈利與否，按國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第十七條規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)處理

為了土地

車(chē)位沒(méi)有單獨(dú)規(guī)定，車(chē)位按照津財(cái)稅網(wǎng)(2006)187號(hào)文第四條第三款規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)處理

對(duì)于地下八通線租用的停車(chē)位，

扣除困難后，《中華人民共和國(guó)國(guó)家反潛法》第五條規(guī)定，國(guó)家反潛設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目由國(guó)家按照有關(guān)規(guī)定予以貼息。國(guó)家鼓勵(lì)和支持企業(yè)、演藝團(tuán)體、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人通過(guò)多種渠道資助國(guó)家反潛建設(shè)；國(guó)家反潛工程建設(shè)通常由投資者使用和管理，利潤(rùn)歸投資者所有。地下八通線上租用的車(chē)位不符合國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)文第四條第三款“車(chē)位建成后移交中央和公用事業(yè)用于非盈利性公用事業(yè)的，可扣除費(fèi)用和開(kāi)支”。但《中華人民共和國(guó)合同法》第七十四條規(guī)定，占用開(kāi)發(fā)商共用的主要道路或者其他場(chǎng)地的摩托車(chē)停車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有。地下八通線所有權(quán)屬于私有財(cái)產(chǎn)，因此符合《天津市財(cái)稅網(wǎng)國(guó)稅發(fā)(2006)187號(hào)》第四條第三款“竣工后所有權(quán)歸全體開(kāi)發(fā)商，其成本費(fèi)用可以扣除”。所以對(duì)于地下八通線租用的車(chē)位，

可以扣除。需要注意的是，企業(yè)在清理土地增值稅后轉(zhuǎn)讓特許權(quán)的，必須按照國(guó)稅函(2007)645號(hào)規(guī)定的新計(jì)算所得繳納土地增值稅。

2010年11月22日

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