分階段扣除房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅的操作已經(jīng)具體化

3月18日，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院決定，從去年5月1日起，全面推進(jìn)勞改營(yíng)的改革和增長(zhǎng)。在中小企業(yè)購(gòu)建工廠計(jì)入增值稅計(jì)入抵扣范圍的基礎(chǔ)上，允許新增房地產(chǎn)計(jì)入抵扣范圍。從2016年5月1日起，普通增值稅納稅人取得的房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額，兩年內(nèi)從銷項(xiàng)稅額中扣除。為了便于兩國(guó)執(zhí)行，商務(wù)部發(fā)布

房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣管理暫行規(guī)定

“，房地產(chǎn)和分期建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題是具體的。

必要的應(yīng)用

本新聞稿需按年扣除房地產(chǎn)，適用于2016年5月1日后增值稅一般納稅人取得并按人民幣核算的房地產(chǎn)，以及2016年5月1日后在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、投資租賃的房地產(chǎn)、臨時(shí)建筑和在施工現(xiàn)場(chǎng)建造的建筑物，進(jìn)項(xiàng)稅的扣除不適用本新聞稿的明確規(guī)定。

2年內(nèi)可抵扣，抵扣比例確定

2016年5月1日以后由增值稅一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)取得并按人民幣核算的房地產(chǎn)，以及2016年5月1日以后在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照有關(guān)必要的規(guī)定，分兩年從銷項(xiàng)稅額中扣除進(jìn)項(xiàng)稅額，第一年扣除比例為60%，第二年扣除比例為40%。

被收購(gòu)房地產(chǎn)，包括通過必要的購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受融資入股和出售等方式獲得的房地產(chǎn)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝修房地產(chǎn)，屬于在建房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、投資租賃的房地產(chǎn)、施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑和建筑物，兩年內(nèi)不適用上述明確規(guī)定的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

新房產(chǎn)原值超過50%的，可以扣除

2016年5月納稅人合理避稅合法嗎？1 .購(gòu)買貨運(yùn)設(shè)計(jì)公共服務(wù)和建筑公共服務(wù)用于增建房地產(chǎn)，或用于改建、擴(kuò)建、修繕或裝修房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)原值增加50%以上的，按必要的有關(guān)明確規(guī)定，在兩年內(nèi)從銷項(xiàng)稅額中扣除進(jìn)項(xiàng)稅額。

房地產(chǎn)的原始價(jià)值是指購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或股份。

上述兩年抵扣銷項(xiàng)稅額的外購(gòu)運(yùn)費(fèi)，是指構(gòu)成房地產(chǎn)的單項(xiàng)材料和電子設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、供暖、公共衛(wèi)生、照明、照明、通訊、石油天然氣、消防、中央空調(diào)度、電梯、電機(jī)、信息建筑設(shè)備設(shè)施等。

扣分操作時(shí)間的確定

納稅人按照必要的、明確的規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)取得2016年5月1日后開具的有效增值稅抵扣聯(lián)。

上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%在取得抵扣聯(lián)時(shí)從當(dāng)期銷項(xiàng)稅額中扣除；40%為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從取得抵扣聯(lián)的1月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

購(gòu)買時(shí)已扣除進(jìn)項(xiàng)稅的運(yùn)費(fèi)、公共服務(wù)等轉(zhuǎn)移到在建房地產(chǎn)的，從轉(zhuǎn)移當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅中扣除已扣除進(jìn)項(xiàng)稅的40%，計(jì)入待扣除進(jìn)項(xiàng)稅，從轉(zhuǎn)移之日起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅中扣除。

納稅人銷售房地產(chǎn)或者在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，允許在銷售當(dāng)期的合理避稅和法定銷項(xiàng)稅額中扣除尚未扣除的應(yīng)扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額。

納稅人注銷財(cái)務(wù)登記時(shí)，待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額在注銷清算當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中扣除。

必要的會(huì)計(jì)處理

待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅記入“應(yīng)交稅金-待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅”科目核算，在抵扣期間轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)”科目。

納稅人應(yīng)對(duì)不同房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行審核。

對(duì)流程和相關(guān)信息的要求

納稅人分期扣除房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅，并在增值稅納稅申報(bào)表中填寫合理避稅是否合法的信息。

納稅人應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目賬戶，記錄和收取房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)成本、費(fèi)用、扣稅憑證和進(jìn)項(xiàng)稅額，并留存審批。

房地產(chǎn)和在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，用于簡(jiǎn)單稅收項(xiàng)目、增值稅免稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)的，也應(yīng)記入納稅人設(shè)立的賬戶。合理避稅合法嗎

房地產(chǎn)狀態(tài)變化的操作必要性

已扣除進(jìn)項(xiàng)稅的房地產(chǎn)發(fā)生非正常傷亡，或已改作他用，且設(shè)有計(jì)稅方法簡(jiǎn)單的納稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利項(xiàng)目或個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目的，不能扣除的進(jìn)項(xiàng)稅按以下公式計(jì)算:

不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=(已抵扣為合理避稅的稅額+待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額)×房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率=(房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值÷房地產(chǎn)原值)×100%

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該房地產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)改變用途時(shí)的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

合法合理避稅的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額低于該房地產(chǎn)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)改變用途時(shí)的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并從該房地產(chǎn)的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的利息。

房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)生非正常傷亡時(shí)，從所消費(fèi)的外購(gòu)運(yùn)費(fèi)、設(shè)計(jì)公共服務(wù)和建筑公共服務(wù)中扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額，在當(dāng)期轉(zhuǎn)出；應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

按照明文規(guī)定不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的房地產(chǎn)作為變更，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在變更后的次月按照下列公式計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅抵扣聯(lián)注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率

內(nèi)容見財(cái)務(wù)條例:

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