1.在全國范圍內銷售自有房地產(chǎn)項目的中小企業(yè)為增值稅納稅人。

2.增值稅納稅人分為一般納稅人和

兩類。增值稅年營業(yè)額500萬元以上(含)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定國際標準的納稅人為零星納稅人。

1.根據(jù)《銷售服務、資產(chǎn)或房地產(chǎn)說明》，金融業(yè)主要涉及以下稅收項目

(一)適用于銷售中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)稅項目；

(2)是房地產(chǎn)項目(包括商鋪、商廈、公寓樓等。)其中，中小房地產(chǎn)企業(yè)出租自有開發(fā)費用，適用于房地產(chǎn)經(jīng)營管理租賃服務稅目和房地產(chǎn)融資租賃服務稅目(不含房地產(chǎn)售后服務回租融資租賃)。

2.無增值稅的項目

以下情況不屬于在整個區(qū)域內銷售服務或資產(chǎn):

(1)外國單位或個人向整個領土內的單位或個人出售幾乎發(fā)生在國外的服務。

(2)如何避稅)境外單位或個人將幾乎用于境外的資產(chǎn)出售給全國各地的單位或個人。

(三)境外單位或個人出租的有形財產(chǎn)幾乎全部用于境外單位或個人的全境。

(四)司法部、商務部規(guī)定的其他情形。

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)出售和出租房地產(chǎn)適用的稅率為11%

2.零星納稅人出售和出租房地產(chǎn)的征收率為5%，普通納稅人出售和出租房地產(chǎn)自由選擇簡單征稅方式的征收率為5%。

3.境內購買者為境外單位或個人扣繳增值稅的，按照適用稅種扣繳增值稅。

就制度而言，一般納稅人適用增值稅，其進項稅額可以抵扣，零星納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額不能抵扣。

1、基本明確界定

增值稅的計稅方法包括一般計稅方法和粗略計稅方法。

一般納稅人的應稅行為，適用一般計稅方法征稅。有司法部、商務部規(guī)定的具體應稅行為的一般納稅人，可以選擇適用簡易計稅方式計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內不得變更。

零星納稅人的應稅行為實行簡單征稅。

2.一般計稅方法的應納稅額

一般計稅方法的應納稅額按下列公式計算:

應納稅額=本期銷項稅-本期進項稅本期銷項稅

小于當期的進項稅額嚴重不足抵扣的，可以將嚴重不足部分結轉下期進一步抵扣。

3.如何計算避稅法的應納稅額

(1)計稅毛重額是指按照營業(yè)額和增值稅征收率計算的增值稅，不扣除進項稅。應納稅額比例:應納稅額=營業(yè)額×征收率(2)簡單計稅方法的營業(yè)額不包括其應納稅額。納稅人采用營業(yè)額與應納稅額合并計價法的，營業(yè)額按下列公式計算:，營業(yè)額=含稅營業(yè)額÷(1+征收率)

1、基本明確界定

納稅人為應稅活動取得的總價和額外費用。

司法部和商務部另有規(guī)定的除外。

額外費用是指價格之外收取的各種實物票價，但不包括以下項目:

(一)代征中央政府基金會或行政事務費，并符合本必要性第十條的明確規(guī)定；

(2)以委托人名義出具單據(jù)，代表委托人收取的現(xiàn)金。

2.具體方法

(一)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的舊房地產(chǎn)項目除外)，通過避稅獲得的總價和額外費用，扣除耕地轉讓時支付給政府機構的農(nóng)用地價格后，即為營業(yè)額。

舊房地產(chǎn)項目是指《建設工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產(chǎn)項目。納稅人應當按照上述明確規(guī)定從總價和額外成本中扣除已支付給中央政府的農(nóng)用地價格，并以省級以上財政部門監(jiān)制(印制)的財政債券(含省避稅級)為正確有效的匯票。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)的普通納稅人，在出售單獨開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目時，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計稅。

(三)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)零星納稅人銷售單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按5%的稅率征稅......

(4)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)采用預付款方式出售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，收到預付款后按3%的比例預繳增值稅。

(五)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通納稅人銷售舊房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法納稅的，應當按照3%的預征稅率在房地產(chǎn)居住地預繳稅款，然后向常駐政府機構負責人的稅務機關申報納稅。

3.體制改革前發(fā)生的事情

(一)改制納稅人有應稅行為，且按照主管部門的增值稅政策征收增值稅的，在計算改制納稅人增值稅應稅營業(yè)額時，不扣除營改增結束時尚未扣除的部分，由原負責租金管理的機關申請退還增值稅。

(二)體制改革中的納稅人在納入營改增改革的當月月末發(fā)生應納稅行為并繳納增值稅。勞改營改造后如發(fā)生銷售退租、抵扣等情況，應向原負責租金管理的機關申請退還已繳納的增值稅。

(三)體制改革納稅人包括在營改增改革結束時發(fā)生的應稅行為。因稅務檢查等因素需要補繳的，應當按照增值稅政策補繳增值稅。

4.出售二手人民幣

一般納稅人出售營改增制度改革結束時獲得的自用人民幣，按照現(xiàn)行二手貨增值稅政策執(zhí)行。

二手人民幣是指納稅人按照《體制改革綜合實施辦法》第二十八條的規(guī)定，已經(jīng)按照國際會計制度計提折舊的人民幣。

5.等價銷售的處理

納稅人的應稅行為明顯偏低或價格偏低且不具備正當商業(yè)目的，或單位或集體工商戶將房地產(chǎn)轉讓給其他單位或個人而未成交(慈善或全社會除外)，責任稅務機關無權按以下順序確定成交:

(一)按昨日時代納稅人出售的同類服務、資產(chǎn)或房地產(chǎn)的平均價格。

(二)按昨天其他納稅人出售同類服務、資產(chǎn)或房地產(chǎn)的平均價格。

(三)按組成計稅價格。計稅價格的公式為:

組成稅價格=生產(chǎn)成本×(1+生產(chǎn)成本利潤)

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當對免稅、減稅項目的營業(yè)額進行單獨審計，用于避稅目的；未經(jīng)單獨審核，不得免稅或減稅。

1.增值稅抵扣草案

如何從納稅人身上抵扣增值稅如果稅票不符合立法、行政法規(guī)或商務部有關明文規(guī)定，進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅抵扣票據(jù)是指

中國海關出口增值稅附付款憑證、大米收購憑證、大米銷售憑證、完稅憑證。納稅人以完稅憑證抵扣進項稅額，應當具有書面合同、完稅憑證和境外單位的報表或者文件。資料不全的，進項稅額不得從銷項稅額中扣除。

2.可從銷項稅中扣除的進項稅

(一)從賣方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅(包括銷售稅控機動車的愛國彩票，下同)。

(二)從中國海關取得的中國海關出口增值稅，附有繳款書末注明的增值稅。

(三)收購大米，除增值稅專用發(fā)票或中國海關出口增值稅繳款書外，按照大米收購價格和大米收購單據(jù)或銷售單據(jù)上注明的13%的抵扣率計算進項稅。比例為:進項稅=進項價×扣除率。收購價格是指納稅人在大米收購憑證或銷售憑證上注明的價格，以及按照明確規(guī)定繳納的茶葉稅。大米收購按照《大米增值稅審批抵扣制度改革》抵扣進項稅。

(四)向境外單位或者個人購買勞務、資產(chǎn)或者不動產(chǎn)時，從稅務機關或者扣繳義務人取得的完稅憑證上標明的增值稅。

3.不能從銷項稅中扣除的進項稅

(一)購買用于計稅方法粗糙的稅收項目、免征增值稅的項目、集體福利或個人消費的運費、原材料修理和重置人工、勞務、資產(chǎn)和房地產(chǎn)。涉及的人民幣、資產(chǎn)和房地產(chǎn)僅指分配給上述項目的人民幣、資產(chǎn)(不含其他權益資產(chǎn))和房地產(chǎn)。納稅人的娛樂消費者屬于個人消費。

(二)為非正常傷亡人員購買運費，以及相關的原材料修理和更換勞務和運輸服務。

(3)采購運費(不含人民幣)、原輔材料修理和更換人工以及現(xiàn)有產(chǎn)品和非正常傷亡成品消耗的運輸服務。

(四)非正常傷亡的房地產(chǎn)，以及該房地產(chǎn)所消耗的外購運費、新設計服務和建筑服務。

(五)非正常傷亡在建房地產(chǎn)項目建設所消耗的購買運費、設計服務費和建筑服務費。納稅人建造、改建、擴建、修繕、修繕、裝修房地產(chǎn)，均屬于在建房地產(chǎn)項目。

(六)購買客運服務、興趣服務、休閑服務、村民日常服務和娛樂服務。

(七)司法部和商務部規(guī)定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨運，是指構成房地產(chǎn)的單體材料和電子設備，包括建筑裝飾材料和給排水、供熱、公共衛(wèi)生、采光、照明、通訊、石油天然氣、消防、集中空調度、電梯、電機、信息建筑設備、避稅公共設施等。僅注冊為

中小房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅涉及增值稅進項稅額抵扣。

同一業(yè)戶的納稅人銷售租賃房地產(chǎn)，應當向其居住地或者政府機關所在地主管稅務機關申報審批。

政府總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當報各自居住地主管稅務機關審批；經(jīng)司法部、商務部或其授權的財政、稅務機關批準，可由政府總機構報送政府總機構所在地主管稅務機關審批。

體制改革納稅人屬于同一企業(yè)，其總支公司不在同一個縣(市)，但在同一個省(自治州、省轄市，或計劃單列市)的，可經(jīng)省(自治州、省轄市，或計劃單列市)教育廳(局)和國家稅務總局批準，可由總政府機構統(tǒng)計向總政府機構居住地負責稅務機關繳納增值稅。

扣繳義務人應當經(jīng)其居住地或者政府機關所在地主管稅務機關審核同意，繳納所扣繳的稅款。

1.納稅人銷售或者出租房地產(chǎn)，是指應稅行為發(fā)生并收到銷售現(xiàn)金或者取得銷售現(xiàn)金證明的日期；如果先發(fā)文，就是發(fā)文日。

銷售現(xiàn)金收款是指納稅人在房地產(chǎn)銷售和租賃期間或之后收到的現(xiàn)金。

取得銷售現(xiàn)金憑證的日期是指書面合同確定的付款年度；未簽訂書面合同或者書面合同未約定付款年度的，為房地產(chǎn)權屬變更之日。

2.納稅人采用預付款方式提供租賃服務的，其支付責任發(fā)生的周為收到預付款之日。