企業(yè)出于生產(chǎn)、經(jīng)營和管理的需要，對租賃物業(yè)進行裝修、裝修和改造。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的明確規(guī)定，維持和增加房屋的基本功能或者使房屋達到設計要求。房子附帶的任何不能隨便出行的電子設備設施，都要計入房產(chǎn)原值，征收房產(chǎn)稅。那么，出租物業(yè)裝修支出形成的物業(yè)是否要繳納房產(chǎn)稅呢？房產(chǎn)稅怎么交？案例研究如下。

特殊情況

企業(yè)A主要從事制造廠租賃業(yè)務。2009年，原值1800萬元的標準廠房出租給企業(yè)乙..企業(yè)B從事醫(yī)療保健器械制造。取得廠區(qū)后，按照國家制定的醫(yī)藥行業(yè)國際食品安全標準要求對廠區(qū)進行改造，改造費用為500萬元。合同約定的租賃期滿后，甲方負責拆除重建部分，恢復原廠區(qū)。假設某公司在廠區(qū)預定出租的業(yè)務融資回報期為8年，原值1800萬元的廠區(qū)年租金為225萬元(1800÷8)。本案例只研究財產(chǎn)稅，不考慮其他稅種。賬務處理為(單位:萬元，下同):

1.一家公司

公司獲得土地價格

借款:利息225

貸款:主要收入-租金收入225。

2.企業(yè)

企業(yè)以人民幣支付租金并轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金

借款:長期待攤費用——租人民幣改造500

貸款:利息500

企業(yè)支付工廠的土地價格

借:制造費用(管理費用等。) 225

信用:利息225

待遇:公司應就地價收入繳納房產(chǎn)稅27萬元(225×12%)。

這種情況下，企業(yè)B對租賃物業(yè)500萬元裝修支出形成的物業(yè)是否繳納房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅怎么交？納稅是企業(yè)a還是企業(yè)b？對此，筆者認為必須首先解決兩個問題。一、出租房產(chǎn)改造形成的房產(chǎn)是否符合房產(chǎn)稅征收的前提；二是租賃物業(yè)裝修支出形成的物業(yè)所有權的物理性質(zhì)。

租賃物業(yè)裝修支出形成的物業(yè)是否滿足房產(chǎn)稅征收的前提？

《房產(chǎn)稅組織法》第三條明確規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值的10%~30%扣除后的殘值計算繳納。房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)的地價收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。根據(jù)該法第三條的明確規(guī)定，財產(chǎn)稅的計稅方法根據(jù)使用上的簡單區(qū)別，可以分為自用和閑置兩類。自用按房產(chǎn)原值扣除10%~30%后的殘值計算繳納；也用于計算和支付房地產(chǎn)溢價收入，作為財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。但無論是誰使用該房產(chǎn)，根據(jù)該法第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由業(yè)主繳納。

那么，如何在財產(chǎn)原值的基礎上確認和認定房產(chǎn)稅的簡單“不動產(chǎn)”，司法部和國家研究院

局“關于

而《民用建筑使用稅》(國稅發(fā)〔1987〕003號《會計與納稅申報程序》)明確規(guī)定，“不動產(chǎn)”是以房屋形式表現(xiàn)的財產(chǎn)。房子是一種帶有山墻和圍護結構(兩邊有墻或柱)的娛樂活動，可以在記賬和報稅過程中擋風遮雨，可以供人們制造、管理工作、學習、娛樂、生活或儲存軍需品。獨立于房子的建筑不是房地產(chǎn)。國發(fā)〔1987〕003號文件強調(diào)，房地產(chǎn)原值應包括不屬于房屋或設施的各種附屬電子設備和一般不單獨計算商業(yè)價值的公共設施。商務部《關于對帶有電子設備和房屋附屬設施的公共設施進一步征稅的決定》

《關于疑難問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕173號)對房屋附屬電子設備設施征收房產(chǎn)稅的難點問題做了較為具體的規(guī)定。帝子國稅發(fā)〔1987〕003號文件第二條對房屋附屬電子設備設施征收房產(chǎn)稅的難點問題做了明確規(guī)定。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展和住宅基本功能的提高，出現(xiàn)了一些新的電子設備和公共設施，迫切需要加以規(guī)范。經(jīng)研究工作，現(xiàn)就有關問題通知如下:一、為維護和增加房屋的基本功能或滿足房屋的設計要求，所有附屬于電子設備和設施的公共設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)節(jié)、電機、信息建筑設備等不允許以房屋為媒介隨意穿行的，均應計入房屋原值，不論會計核算和審計核算是否分開。二、對于房屋附屬電子設備和公共設施的更換，當商業(yè)價值計入物業(yè)原值時，可以扣除相應電子設備和公共設施的商業(yè)價值；對于帶有電子設備和設施的公共設施，容易損壞，需要經(jīng)常更換的，修改后仍將包括該物業(yè)的原值。

根據(jù)上述文件的明確規(guī)定，可以看出房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)原值征收的，無論如何進行會計審計，只要符合不屬于房屋的設計要求，維持和增加房屋使用的基本功能或者使房屋符合， 不能以房屋為媒介隨便進行的原有建設或改造費用，應并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。 本案中，企業(yè)A的廠區(qū)出租后，企業(yè)B將原廠區(qū)作為一個整體，根據(jù)制造、經(jīng)營、管理的需要進行改造，發(fā)生了會計和納稅申報過程的費用，雖然符合“為了維護和增加房屋的基本功能或使房屋滿足、電子設備、設施和公共設施，如給排水、供暖、消防、中控空控制、電機和信息建筑設備等”的設計要求。，不允許以房子為媒介隨便出行。無論會計和審計在會計上是否分開，都應計入財產(chǎn)的原值，并應征收財產(chǎn)稅。但作為房產(chǎn)稅的繳納人，房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的地價來計算繳納的，房產(chǎn)原值的增加并不會對企業(yè)征收房產(chǎn)稅的計稅基礎產(chǎn)生負面影響。企業(yè)B的改造支出形成的財產(chǎn)不符合對企業(yè)A征收房產(chǎn)稅的前提，不征收房產(chǎn)稅。

租賃財產(chǎn)改造支出所有權的物理性質(zhì)

所有權是指財產(chǎn)的財產(chǎn)權，是經(jīng)濟發(fā)展與公有制關系的立法表現(xiàn)，包括財產(chǎn)權、占有權、主權權、所有權、收益權和處置權。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十一條，財產(chǎn)權是指任何人不得非法占有、使用、收益和處分自己財產(chǎn)的基本權利。企業(yè)甲似乎是租賃財產(chǎn)的一方，享有上述基本權利。那么，關于企業(yè)B租賃后發(fā)生的裝修支出形成的財產(chǎn)是否享有上述基本權利，《中華人民共和國最高人民法院關于貫徹實施〈中華人民共和國民法通則〉的意見(試行)》明確規(guī)定，非業(yè)主正在利用他人財產(chǎn)增設腺體，沒有人同意增設該財產(chǎn)。財產(chǎn)返還時對腺體如何處理有約定的，按約定并發(fā)；沒有約定協(xié)商不成的，可以拆除的，可以責令拆除。不能拆除的，也可以返還給沒有人的財產(chǎn)；對財產(chǎn)沒有造成傷亡的，應當承擔賠償責任?？梢?，企業(yè)A只擁有租賃物業(yè)的產(chǎn)權，對企業(yè)B租賃后發(fā)生的裝修支出形成的物業(yè)沒有任何基本權利。根據(jù)《房產(chǎn)稅組織法》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由沒有所有權的人繳納，沒有所有權的人是繳納人。因此，企業(yè)A不負責支付企業(yè)B發(fā)生的改造費用..

房產(chǎn)稅的征稅，簡單來說就是房地產(chǎn)。雖然是廣義的財產(chǎn)稅，但只對房地產(chǎn)征稅，并不是對所有財產(chǎn)征稅。企業(yè)B在改造租賃財產(chǎn)中發(fā)生的支出形成的財產(chǎn)，是通過出租人擁有的財產(chǎn)存在的，但對于企業(yè)B來說，只是改造后的財產(chǎn)，而不是原財產(chǎn)。同理，企業(yè)B只享有產(chǎn)權改造權，不享有房屋所有權。因此，根據(jù)法律的明確規(guī)定，企業(yè)B的改造支出形成的財產(chǎn)并不單純是房產(chǎn)稅的征稅，企業(yè)B必須為改造支出承擔繳納房產(chǎn)稅的責任。