房地產(chǎn)中小企業(yè)在完成銷售的下一階段一般會出現(xiàn)以下問題:開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到交付前提，房地產(chǎn)中小企業(yè)將房地產(chǎn)交付給開發(fā)商，在財(cái)務(wù)處理中結(jié)轉(zhuǎn)銷售和銷售生產(chǎn)成本；與建設(shè)單位進(jìn)行竣工結(jié)算時(shí)，房地產(chǎn)中小企業(yè)要確認(rèn)竣工結(jié)算調(diào)查報(bào)告，向建設(shè)單位支付施工結(jié)算價(jià)款。此時(shí)一般開發(fā)項(xiàng)目的成本基本可以確認(rèn)。房地產(chǎn)公司涉及的增值稅大多是:中小企業(yè)個(gè)人所得稅、土地增值稅、某市土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等增值稅。

一、中小企業(yè)個(gè)人所得稅

(a)完工時(shí)

處理

國家研究所

我局《關(guān)于中小企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)必須辦理個(gè)人所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條明確規(guī)定，中小企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)按預(yù)定應(yīng)稅毛利率按季(或按月)計(jì)算，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完成后，中小企業(yè)應(yīng)結(jié)清其應(yīng)納稅生產(chǎn)成本，并在此之前計(jì)算具體三好銷售額，同時(shí)，具體三好金額與同一預(yù)定三好金額之間的利息應(yīng)計(jì)入本項(xiàng)目及中小企業(yè)當(dāng)年其他項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額。

所以納稅要注意開發(fā)出來的產(chǎn)品是否滿足完成前提。如果達(dá)到完工前提，則應(yīng)在第一時(shí)間結(jié)算應(yīng)稅生產(chǎn)成本，并計(jì)算該時(shí)間之前的具體三好銷售額。今年中小企業(yè)個(gè)人所得稅匯算清繳時(shí)，具體三好金額與同一預(yù)定三好金額之間的利息應(yīng)變動(dòng)。

(二)完成前提的判斷

國稅發(fā)〔2009〕31號明確規(guī)定了確認(rèn)產(chǎn)成品的三個(gè)前提條件:(1)開發(fā)產(chǎn)品完工證明如何正常避稅，材料已報(bào)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)備案。(2)開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)開始搭建。(3)開發(fā)的產(chǎn)品已取得初始權(quán)屬證書。因此，竣工前提的確認(rèn)是以竣工、使用、權(quán)屬誰先為原則。只要開發(fā)出來的產(chǎn)品滿足上述前提條件之一，就應(yīng)該在完成后進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。

2009年6月26日，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工財(cái)務(wù)確認(rèn)前如何避稅的批復(fù)》(國稅函[2009]342號)。在《海口市國家稅務(wù)局關(guān)于海南島魂工商金融有限公司偷稅案中如何確定已開發(fā)產(chǎn)品已開始建設(shè)的請示》(郭瓊國稅發(fā)〔2009〕121號《如何正常避稅》)的批復(fù)中，強(qiáng)調(diào)已建產(chǎn)品， 中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)研制的，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收，也無論竣工(竣工)備案手續(xù)和決算手續(xù)是否同時(shí)辦理，在開工時(shí)都應(yīng)視為已經(jīng)竣工。 并說明“已開發(fā)產(chǎn)品開始建造”是指房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開始辦理已開發(fā)產(chǎn)品的交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或開始具體建造。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工處所確認(rèn)問題的通知》(國稅函[2010]201號)再次重申了這一問題。文件明確規(guī)定，根據(jù)《商務(wù)部關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中小企業(yè)征收個(gè)人所得稅難點(diǎn)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)中明確規(guī)定的定罪，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收，也無論竣工(竣工)備案手續(xù)與竣工決算手續(xù)是否同時(shí)完成，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)建造、開發(fā)、研制的產(chǎn)品在開工時(shí)即視為已經(jīng)竣工。房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)應(yīng)在第一時(shí)間結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅生產(chǎn)成本，并提前計(jì)算銷售開發(fā)產(chǎn)品獲得的具體三好收入金額。同時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品的特定三好金額與同一預(yù)定三好金額之間的利息，將計(jì)入完工前夕(本年度)的應(yīng)納稅所得額。

但在公共政策上，很多中小企業(yè)已經(jīng)滿足了發(fā)達(dá)產(chǎn)品已經(jīng)開始建設(shè)的前提，但仍然用各種方法拖延收益結(jié)轉(zhuǎn)。比如公司的業(yè)務(wù)雖然也完成了交割手續(xù)，但以聯(lián)合竣工決算為收益結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)，通過延遲聯(lián)合竣工決算來延遲收益結(jié)轉(zhuǎn)周；以收到現(xiàn)金和發(fā)放月單作為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間點(diǎn)，收入確認(rèn)受中小企業(yè)人為因素控制，延遲收入確認(rèn)周，等等。

(3)今年審批說明

國稅發(fā)〔2009〕31號，中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品完成后，中小企業(yè)應(yīng)出具開發(fā)產(chǎn)品具體三好量與預(yù)定三好量差異的調(diào)查報(bào)告，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他相關(guān)資料，如差異變化的財(cái)務(wù)鑒證調(diào)查報(bào)告、開發(fā)項(xiàng)目的地理環(huán)境和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、土地占用、開發(fā)利用、初始開發(fā)周、竣工周、總銷售面積、現(xiàn)有等。

案例:某中小房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目A，2008年簽訂預(yù)購合同，獲得預(yù)購收入2500萬元，2009年完成。開發(fā)產(chǎn)品完工證明材料已報(bào)房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)備案，但未交付開發(fā)商。2009年，A項(xiàng)目預(yù)收收入6500萬元。如何正常避稅？a .中小企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目毛利率15%，暫只計(jì)算增值稅，不考慮此期間的費(fèi)用。

研究:根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，項(xiàng)目A已滿足文件規(guī)定的竣工前提條件之一，即視為法律意義上的竣工。此時(shí)，中小企業(yè)應(yīng)先結(jié)算應(yīng)納稅生產(chǎn)成本，計(jì)算具體的三好銷售額，并將具體的三好銷售額與預(yù)定的三好銷售額之間的利息計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。2009年預(yù)購收入和個(gè)人所得稅不能按預(yù)定毛利率15%計(jì)算。但2008年，25，000，000.00元的預(yù)付款在今年的最終結(jié)算中根據(jù)預(yù)定的應(yīng)稅毛利率進(jìn)行了變更，然后在2009年減少了付款。假設(shè)項(xiàng)目A的具體應(yīng)納稅生產(chǎn)成本已知為4500萬元，則項(xiàng)目A的最終應(yīng)納稅所得額為(6500-4500-6500×5%)-(2500×15%-2500×5%)= 1625-250 = 1175(萬元)。

二、土地增值稅

(一)稅收簡單且在范圍內(nèi)

《土地增值稅組織法》第二條:轉(zhuǎn)讓地上產(chǎn)權(quán)、建筑物、附著物所有權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

《土地增值稅組織法》第五條、第二條所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總價(jià)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。

《土地增值稅組織法》第二條所稱單位，是指各類中小企業(yè)、企事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織的單位。說一個(gè)人，包括個(gè)體戶。

以上明確規(guī)定，土地增值稅的征稅對象，簡單來說就是產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及其附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)移所取得的增值額。

(二)清算前提

《土地增值稅組織法法律法規(guī)》第十六條:項(xiàng)目未竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入難以計(jì)算土地增值稅的，可以先行征收土地增值稅，待項(xiàng)目竣工結(jié)算后再進(jìn)行結(jié)算。

1.單獨(dú)清算

國稅發(fā)〔2009〕91號文件第九條明確規(guī)定，納稅符合下列前提條件之一的，應(yīng)當(dāng)清算土地增值稅。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并出售；(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未完成竣工決算的整體移交；(三)土地所有權(quán)的必要轉(zhuǎn)移。

第十條符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求繳納土地增值稅清算稅款。(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)占整個(gè)項(xiàng)目實(shí)用面積的比例為85%，如何正常避稅，或者雖然比例不超過85%，但剩余實(shí)用面積已出租或自用；(二)出售(預(yù)購)許可證三年未出售；(三)申請注銷財(cái)務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治州、省轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他條件。有前款第(三)項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在注銷登記前清算土地增值稅。

2.要求清算

符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求繳納土地增值稅清算稅款。

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目實(shí)用面積的比例在85%以上，或者雖不超過85%，但剩余實(shí)用面積已經(jīng)出租或者自用的；(二)出售(預(yù)購)許可證三年未出售；(三)申請注銷財(cái)務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他條件。

(三)清算單位

章程第八條:土地增值稅應(yīng)為最基本的審計(jì)項(xiàng)目或?qū)徲?jì)純粹的單位。

章程第九條:房地產(chǎn)經(jīng)納稅后分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，可按轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)總面積與面積之比，或按占地面積，或按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。

國稅發(fā)〔2009〕91號文件第十七條明確規(guī)定，清算審計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否由主管部門核準(zhǔn)備案的項(xiàng)目進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于不同類型的房地產(chǎn)，是否分別計(jì)算增值額和增值率，繳納土地增值稅。

(4)土地增值稅的計(jì)算

1.基本上，計(jì)算是明確定義的

土地增值稅按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的增值額和明確規(guī)定的稅額計(jì)算征收。

增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目定額

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目定額

應(yīng)納稅額=增值稅金額×扣稅項(xiàng)目金額×快速扣除比率

2.收入解決方案

《法》第二條轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及其附著物所有權(quán)(以下簡稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)并取得收益的單位和個(gè)人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本法繳納土地增值稅。

本法第二條所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總價(jià)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。包括貨幣收入、商品收入、其他收入和等價(jià)銷售。

中小企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、內(nèi)部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資本等。，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該相當(dāng)于出售房地產(chǎn)。

等值銷售按以下方式和順序確認(rèn):①根據(jù)同一周邊地區(qū)、同一年度中小企業(yè)銷售的同類型房地產(chǎn)的平均價(jià)格；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)豦ve和同類型房地產(chǎn)的消費(fèi)市場價(jià)格或風(fēng)險(xiǎn)評估確定。

中小企業(yè)將一部分開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為中小企業(yè)自用或出租時(shí)，不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，不征收土地增值稅，所得收入不計(jì)入納稅清算，也不扣除相應(yīng)的生產(chǎn)成本和費(fèi)用。

3.扣除項(xiàng)目解決方案

計(jì)算增值額的扣除額: (一)取得土地所有權(quán)所支付的金額；(二)土地開發(fā)的生產(chǎn)成本和費(fèi)用；(三)新建房屋及設(shè)施、公共設(shè)施的生產(chǎn)成本和費(fèi)用，或者舊房屋及建筑物的風(fēng)險(xiǎn)評估價(jià)格；(四)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收；(5)司法部規(guī)定的其他扣除(追加扣除)。

(一)取得土地所有權(quán)所支付的金額，是指為取得土地所有權(quán)所支付的土地價(jià)款和按照國家統(tǒng)一明確的規(guī)定支付的相關(guān)費(fèi)用。以出讓方式取得土地所有權(quán)的，為繳納的土地出讓金；以行政事務(wù)劃撥方式取得土地所有權(quán)的，為土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)按時(shí)繳納的出讓金；以出讓方式取得土地所有權(quán)的，以支付的地價(jià)為準(zhǔn)。

(2)開發(fā)土地和新建房屋及設(shè)施、公共設(shè)施的生產(chǎn)成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā))是指應(yīng)稅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體生產(chǎn)成本，包括①征地拆遷補(bǔ)償(包括征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)和地上地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、辦公用房拆遷安置費(fèi)等)。)②后期費(fèi)用(包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程初步設(shè)計(jì)、地質(zhì)、地質(zhì)構(gòu)造、勘察、測量、“三通一平”等。)③建筑安裝費(fèi)用(指通過外包方式支付給承包商的建筑安裝費(fèi)用和通過運(yùn)營管理方式發(fā)生的建筑安裝費(fèi)用)④交通設(shè)施費(fèi)用(包括小區(qū)外主干道開發(fā)、水、 供電供水)綠化帶等項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的支出)⑤公共設(shè)施費(fèi)用(包括開發(fā)社區(qū)外不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用)⑥開發(fā)間接費(fèi)用(指組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、職工高利貸、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ).

(三)為正常避稅而開發(fā)土地、建造房屋及設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓情況進(jìn)行計(jì)算、分?jǐn)偤吞峁?/p>

如果政府機(jī)構(gòu)證明，可以從事實(shí)中扣除，但最低金額不得超過按同類型金融機(jī)構(gòu)歷年利率匯率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在按照本條第(一)項(xiàng)和第(二)項(xiàng)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算和扣除。凡不能按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分享利息費(fèi)用或不能提供的

政府機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)當(dāng)在本條第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)規(guī)定的計(jì)算定額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(四)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收，是指增值稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅收(不包括出售資產(chǎn)所繳納的稅收)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所繳納的教育費(fèi)附加也可以作為稅收扣除。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)繳納的稅款，可以按第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)規(guī)定的計(jì)算金額之和扣除20%。

4.計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)要遵循的標(biāo)準(zhǔn)

(1)在土地上

清算時(shí)，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，發(fā)生的具體費(fèi)用在未取得正確憑據(jù)前不得扣除。

(2)扣除項(xiàng)目定額中收取的各種生產(chǎn)成本和費(fèi)用必須具體(期間費(fèi)用除外)。

(3)每個(gè)扣款項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確收集扣款項(xiàng)目的金額，不得混淆。

(4)如何避稅正常情況下扣除項(xiàng)目定額中收取的所有生產(chǎn)成本和費(fèi)用，這些都是清算項(xiàng)目開發(fā)中必須或應(yīng)該分?jǐn)偟摹?/p>

(五)一個(gè)項(xiàng)目分期納稅開發(fā)或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者在同一個(gè)項(xiàng)目中建設(shè)不同類型的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采用適當(dāng)?shù)脑俜峙浞绞剑凑蘸唵问找娣謹(jǐn)偣餐杀竞唾M(fèi)用。

(6)同類事項(xiàng)應(yīng)采用相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)和財(cái)務(wù)處理不完全一致的，以財(cái)務(wù)處理為準(zhǔn)。

第三，征收城市土地使用稅

《商務(wù)部關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第一款明確規(guī)定，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅從房屋投入使用后的次月起征收?？梢姺康禺a(chǎn)如何避稅。在所有開發(fā)社區(qū)都由中小企業(yè)交付后，開發(fā)社區(qū)占用的一個(gè)城市的地稅繳納責(zé)任將全部轉(zhuǎn)移給購買者。從土地被占用的次月到完全交付社區(qū)的1月，房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)負(fù)責(zé)為開發(fā)社區(qū)占用的土地繳納城市土地使用稅。從所有開發(fā)的產(chǎn)品交付給開發(fā)商后的第一個(gè)月起，房地產(chǎn)中小企業(yè)就沒有責(zé)任為開發(fā)社區(qū)占用的土地繳納城市土地稅

案例:2008年8月，某中小房地產(chǎn)企業(yè)因小區(qū)開發(fā)征用土地10萬平方米，2010年8月底同意交付產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并取得產(chǎn)權(quán)證明。第二年9月開始開發(fā)，2009年6月售出5萬平方米?！兑殉鍪圩≌瑓^(qū)房屋所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明》共分割土地15000平方米。所有房地產(chǎn)于2010年6月底售出并交付?！兑殉鍪圩≌瑓^(qū)房屋所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明》共分割土地10萬平方米。那么2008年，一個(gè)城市應(yīng)繳納的土地使用稅=10×5×年單位稅額/12；2009年1月至6月，一個(gè)城市應(yīng)繳納土地使用稅=10×6×年單位稅額/1如何正常避稅2；2009年7月至12月，一個(gè)城市應(yīng)繳納的土地使用稅=(10-1.5)×6×年單位稅額/12；2010年1月-如何正常避稅？六月到期的土地

(10-1.5)×6×年單位稅/12；房地產(chǎn)全部交付后，開發(fā)小區(qū)占用的土地就不需要再繳納城市土地使用稅了。

第四，

根據(jù)中華民國

《組織法》及其法律法規(guī)明確規(guī)定，小區(qū)竣工后出售時(shí)，簽訂小區(qū)出售合同或者小區(qū)預(yù)購合同的，應(yīng)當(dāng)按照簽訂協(xié)議時(shí)合同記載金額的萬分之五繳納稅款貼花或者按月統(tǒng)計(jì)。

v、

根據(jù)國稅地〔1986〕8號的明確規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)場所有為公眾服務(wù)的工作棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、摩托車房等臨時(shí)用房，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后的次月開始征收，工程中小企業(yè)如將臨時(shí)用房退回或轉(zhuǎn)讓估價(jià)給基礎(chǔ)設(shè)施單位，應(yīng)按明確規(guī)定征收。

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所以基本建設(shè)結(jié)束，臨時(shí)建筑由基建單位使用的，必須從基建單位使用后的次月起繳納房產(chǎn)稅。