房地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人約定支付定金或預(yù)付款，并在未來某一年擁有現(xiàn)有房屋的房地產(chǎn)交易行為。現(xiàn)房銷售已經(jīng)成為中國少數(shù)民族社區(qū)消費市場上銷售私房的兩種主要方式。預(yù)售的下一階段只是和房地產(chǎn)開發(fā)項目的下一階段一樣，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入，

治療的普遍性，筆者作為下一階段單獨研究。

為防止開發(fā)企業(yè)通過故意拖延收入實現(xiàn)確認周、隨意簡單確定生產(chǎn)成本或混淆生產(chǎn)成本邊界等方式拖延或逃避納稅義務(wù)。，并為保證國稅全部入庫的第一次與不同稅種之間稅率和納稅周的公平性，法律規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入的主要增值稅。

(1)營業(yè)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)是營業(yè)稅的納稅人

《中華人民共和國營業(yè)稅組織法》(國務(wù)院令第540號)第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本法規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或者出售資產(chǎn)的單位和個人，應(yīng)當依照本法繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品預(yù)售是出售資產(chǎn)的行為，當然成為營業(yè)稅的納稅人。

2.計稅基礎(chǔ)

營業(yè)稅的計稅依據(jù)是應(yīng)稅銷售額，包括向?qū)Ψ绞杖〉奶峁?yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)的總價和額外費用。

價外費用包括利息、支出、基金會、代收費、返還收入、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款、預(yù)付現(xiàn)金、罰息及其他各種實物的價外票價，但不包括中央政府基金會或代下列場所收取的行政服務(wù)費:

(一)中華人民共和國國務(wù)院或者司法部批準的中央政府基金會，中華人民共和國國務(wù)院或者省級天津市人民政府及其財政、物價部門批準的行政事業(yè)性收費；

(二)募集時發(fā)行省級以上財政部門印制的金融債券；

(3)收到的現(xiàn)金金額應(yīng)上繳財政。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款貸款，都要按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，履行繳納營業(yè)稅的義務(wù)，否則就有納稅的可能。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合理避稅時，如果“代收費用”滿足上述三個前提，則無需繳納營業(yè)稅，否則應(yīng)作為“額外費用”繳納。

3.相當于銷售

新《中華人民共和國營業(yè)稅集團企業(yè)如何合理避稅法》第五條規(guī)定，納稅中有下列情形之一的，相當于應(yīng)稅行為:

(1)單位或一人無償將資產(chǎn)或耕地所有權(quán)交給企業(yè)，如何合理避開其他單位或一人；

(二)自行建造房屋(以下簡稱自建房屋)并出售的單位或者個人的原行為；

(3)司法部和國家研究所

局方規(guī)定的其他情形。

4.納稅周

根據(jù)法律法規(guī)第二十五條規(guī)定，農(nóng)用地所有權(quán)的稅收轉(zhuǎn)移或者資產(chǎn)出售采用預(yù)繳方式的，納稅義務(wù)發(fā)生在收到預(yù)繳款項之日。資產(chǎn)或者耕地所有權(quán)無償給其他單位或者個人的，納稅義務(wù)發(fā)生在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和耕地所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日。

自建行為，納稅責任周是銷售自建房屋的納稅責任周。

(2)農(nóng)地稅率

《中華人民共和國農(nóng)用土地稅率組織法》法律法規(guī)第十六條規(guī)定:“因生產(chǎn)成本的確定或者其他因素難以計算農(nóng)用土地稅率的，可以預(yù)征收農(nóng)用土地稅率，項目全部完成并同時結(jié)算后，可以進行項目清算，多退少補。具體辦法由省、市、自治州、省轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。”

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和管理的企業(yè)特點，住宅區(qū)根據(jù)項目進行再利用和開發(fā)，分批出售。在同期小區(qū)全部或基本出售之前，由于很多項目還沒有結(jié)算，準確計算該項目每批小區(qū)應(yīng)繳納的農(nóng)用地稅率是可行的。只有當每一批住宅小區(qū)獲得銷售時，在該期住宅小區(qū)全部或基本銷售完畢后，才能按時預(yù)征并結(jié)算，本項目應(yīng)繳納的農(nóng)用地稅率才能準確無誤。

預(yù)繳稅金從物理性質(zhì)上講屬于金融機構(gòu)核定的應(yīng)稅稅種。首先，未按規(guī)定審批預(yù)繳稅款不認定為偷稅。其次，金融機構(gòu)發(fā)現(xiàn)未按照如何合理避稅的規(guī)定提前核定繳納稅款時，應(yīng)按法律法規(guī)規(guī)定通知核定繳納稅款期限，并可按規(guī)定收取滯納金。納稅后逾期仍不繳納稅款的，金融機構(gòu)可以按照《稅收征管法》第六十八條:納稅、扣繳企業(yè)如何合理避稅進行處理。納稅人未按照規(guī)定期限繳納或者少繳應(yīng)納稅款，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期繳納仍未繳納的，稅務(wù)機關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強制政策外，不得繳納或者少繳50%以上5倍以下的稅款。

各地農(nóng)用地稅率預(yù)繳情況存在差異。一般來說，國際標準小區(qū)預(yù)售收入為1.5%，除國際標準小區(qū)外的其他小區(qū)預(yù)售收入為3.5%，其他房地產(chǎn)項目預(yù)售收入為4.5%。但《商務(wù)部關(guān)于加強耕地稅率征收管理的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)要求各地提高預(yù)征收率。該條規(guī)定，為了在下一階段的預(yù)征收中發(fā)揮耕地稅率的調(diào)節(jié)作用，各地必須改變迄今為止的預(yù)征收率。除經(jīng)濟適用房外，西部周邊省區(qū)預(yù)征用率不低于2%，北方和北方不低于1.5%，東部周邊省區(qū)不低于1%。各地應(yīng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)類型確定必要的預(yù)征用率(周邊地區(qū)的劃分按照中華人民共和國國務(wù)院的有關(guān)文件執(zhí)行)。對于周邊尚未預(yù)征或放棄的地區(qū)，預(yù)征要按照稅收法規(guī)進行，以保證農(nóng)地稅率在下一階段預(yù)征的第一時間發(fā)揮調(diào)控作用。此后，各地相繼規(guī)定提高農(nóng)地稅率的預(yù)征收率。

(3)企業(yè)所得稅

(1)預(yù)收收入有納稅義務(wù)

《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的難點》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條規(guī)定，企業(yè)按月簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，確認為銷售實現(xiàn)。

因此，從企業(yè)所得稅的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，仍然存在“預(yù)收賬款”的基本概念。他們只要簽訂了《買賣合同》、《預(yù)售合同》并收取現(xiàn)金，無論產(chǎn)品是否完工，都確認為收入，都要繳納企業(yè)所得稅。

(2)預(yù)收收入應(yīng)納稅所得額的計算方法

國稅發(fā)〔2009〕31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品的收入，應(yīng)當按照預(yù)定的應(yīng)納稅毛利率按季(或按月)計算，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完成后，企業(yè)應(yīng)在第一時間結(jié)清其應(yīng)納稅生產(chǎn)成本，并在此之前計算具體的三好價額，同時，具體的三好價額與同一預(yù)定的三好價額之間的利息應(yīng)計入企業(yè)在本項目和其他項目當年計算的應(yīng)納稅所得額。"

未開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的應(yīng)稅毛利率，由各省、市、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按照下列規(guī)定確定:

(一)開發(fā)項目位于省、自治州、省轄市和天津市人民政府計劃單列市的老城區(qū)和郊區(qū)，且不得低于15%。

(二)開發(fā)項目位于縣級市老城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于10%。

(三)開發(fā)項目位于其他周邊地區(qū)，不低于5%。

(四)屬于經(jīng)濟開發(fā)的商品房、限價住房和危房，不低于3%。

(3)預(yù)售下一階段的財務(wù)處理、業(yè)務(wù)推廣費、業(yè)務(wù)招待費

原國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定:“報酬、業(yè)務(wù)推廣費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定執(zhí)行:

1.開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為報酬、業(yè)務(wù)推廣費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算序數(shù)。預(yù)售收入折算成具體銷售額時，會作為計算序數(shù)。

2.新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)取得第一個開發(fā)產(chǎn)品的特定銷售額的，可以按照稅收規(guī)定的國際標準結(jié)轉(zhuǎn)和扣除與開發(fā)產(chǎn)品的建造和銷售有關(guān)的報酬、業(yè)務(wù)推廣費和業(yè)務(wù)招待費，但結(jié)轉(zhuǎn)的最長期限不得超過3個納稅年度。"

郭鑫水發(fā)[2009]31號仍將預(yù)售收入限定為計算報酬、業(yè)務(wù)推廣費、業(yè)務(wù)招待費的序數(shù)；相關(guān)報酬、業(yè)務(wù)推廣費、業(yè)務(wù)招待費已取消，倒推結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不超過3個納稅年度的限制。如何合理避稅

(4)與預(yù)售收入相關(guān)的稅收和稅前扣除

1、月份或季節(jié)審批，不得扣除。

《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳困難問題的通知》(國稅函〔2008〕299號)第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按前夜實際收入按季(或按月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)、商業(yè)寫字樓等建筑物、附著物、設(shè)施、公共設(shè)施竣工前開發(fā)銷售產(chǎn)品取得的預(yù)售收入， 根據(jù)規(guī)定的預(yù)定利潤，按季度(或按月)計算預(yù)定利潤，計入利潤總額的預(yù)付款。 開發(fā)產(chǎn)品完成，應(yīng)稅生產(chǎn)成本結(jié)算后，根據(jù)企業(yè)具體收入如何合理避稅進行變更。

因此，企業(yè)在當月或當季核定企業(yè)所得稅時，預(yù)售收入所繳納的營業(yè)稅及附加費不能從當期利潤或收入中扣除。

2.今年的所得稅可以在結(jié)算時扣除。

企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品的收入，應(yīng)按季度(或月)按預(yù)定的應(yīng)納稅毛利率計算，計入當期應(yīng)納稅所得額。

我們知道，三網(wǎng)融合的金額和收入的金額是兩個不同的基本概念。只有扣除相應(yīng)的稅費，三網(wǎng)融合的金額才能成為收入的金額。因此，與預(yù)定收入相關(guān)的稅金、附加及相關(guān)費用應(yīng)在本年度企業(yè)所得稅匯算清繳時扣除。

另外，稅收是否屬于當期支出，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生的周為依據(jù)進行判斷，即如果納稅義務(wù)發(fā)生在周內(nèi)，則屬于發(fā)生期間的支出；如果尚未發(fā)生納稅責任周，則不視為支付當期費用(如預(yù)繳稅金)。營業(yè)稅中提到，采用預(yù)付款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生在收到預(yù)付款之日。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的稅款，是法律法規(guī)規(guī)定在納稅義務(wù)發(fā)生的那一周應(yīng)當繳納的稅款，不具有預(yù)繳稅金的物理性質(zhì)，可以在支付發(fā)生時計入當期稅金及附加，并可以從凈利潤中扣除，作為當期利潤總額的抵扣。到目前為止，大部分提前繳納的農(nóng)地稅率也可以從凈利潤中扣除。

比如某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年預(yù)售私房獲得1000萬元現(xiàn)金。本市規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅預(yù)算毛利率為15%，農(nóng)用地稅率預(yù)征比例為2%。

研究:房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照以下方式處理預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅:預(yù)繳三項收益150萬元(1000×15%)，應(yīng)交營業(yè)稅50萬元(1000×5%)，應(yīng)交城建稅及高等教育費附加5萬元(50×7%+50×3%)，預(yù)繳農(nóng)用地稅率20萬元

(4)時差的處理

企業(yè)

預(yù)售業(yè)務(wù)的收入不予確認，法律法規(guī)規(guī)定取得預(yù)付款時要繳納所得稅，從而造成可抵扣的永久差額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當確認遞延所得稅資本，根據(jù)預(yù)收賬款的溢價商業(yè)價值和計稅基礎(chǔ)造成的可抵扣永久差額計算遞延所得稅資本，借記“遞延所得稅資本”，貸記“所得稅費用”，同時變更本年應(yīng)納稅額。

(4).

根據(jù)中華民國

根據(jù)《組織法》及其法律法規(guī)的規(guī)定，在住宅小區(qū)預(yù)售中，簽訂住宅買賣合同或者住宅預(yù)售合同的，應(yīng)當在簽訂協(xié)議時按照合同記載的金額繳納稅款貼花或者按月統(tǒng)計。

城市農(nóng)業(yè)土地使用稅

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的下一階段，一個城市的耕地使用稅的財務(wù)處理與土地收購的下一階段相同。

(6).

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的下一階段

財務(wù)處理涉及到項目的下一階段。