在稅務(wù)審計(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)合同作為一種特殊的匯票存在。一般來說，一個小的成本或費(fèi)用項(xiàng)目支出，都要簽訂月度合同。除了由于項(xiàng)目預(yù)算的價(jià)值而略有不同的一些相當(dāng)大的項(xiàng)目合同之外，合同金額應(yīng)與最終付款金額(發(fā)票金額)完全相同。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)一般涉及以下合同。住宅買賣合同或預(yù)購合同，買賣雙方持有的文件應(yīng)分別加蓋印花；在建設(shè)工程合同中，兩國持有的文件應(yīng)加蓋印花稅票；房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議不在稅收規(guī)定的應(yīng)稅票據(jù)范圍內(nèi)，無需加蓋稅票；勘察設(shè)計(jì)合同，兩國同印花稅；工程建設(shè)監(jiān)理合同，加蓋兩國稅票；討論合同，不貼稅票；貸款合同和兩國持有的文件應(yīng)分別加蓋印花；各種不同的交付協(xié)議；其他類型的合同。

一般來說，不需要了解合同的全部細(xì)節(jié)，只需要關(guān)注涉稅條款即可。

1.合同的第三方金額

從財(cái)務(wù)審計(jì)的角度來看，合同中第三方的金額應(yīng)為未來應(yīng)計(jì)入收入或成本的金額。因此，這一數(shù)額對于財(cái)務(wù)審計(jì)和涉稅事項(xiàng)具有根本性的意義，應(yīng)是稅務(wù)審計(jì)中應(yīng)注意的首要環(huán)境因素。也就是說，合同中第三方的金額應(yīng)該與最終收取或支付的金額完全相同。但是，由于在合同執(zhí)行步驟中出現(xiàn)了各種類似企業(yè)的合理避稅，一般會出現(xiàn)更為合適的利益。因此，最終確定的金額應(yīng)以具體支出金額(中小企業(yè)開具和收到的發(fā)票金額)為基礎(chǔ)。以一個造價(jià)工程項(xiàng)目為例，應(yīng)該有四種穩(wěn)定狀態(tài):一是有合同和發(fā)票，費(fèi)用要確認(rèn)；第二，如果有合同沒有發(fā)票，可以繼續(xù)確認(rèn)費(fèi)用，但最終費(fèi)用要由具體支付金額確定；第三，沒有合同和發(fā)票，一般只有如何合理避稅才能確認(rèn)到成本；第四，沒有合同，沒有發(fā)票，費(fèi)用無法確認(rèn)。從這四種穩(wěn)定狀態(tài)可以看出，一個造價(jià)工程項(xiàng)目的支出，在沒有合同金額的情況下，基本上失去了確認(rèn)的可能性。

2.合同中約定的付款方式

從法律角度來說，支付方式可以確認(rèn)收入和成本的周數(shù)。國家研究所

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)征收個人所得稅難點(diǎn)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)，中小企業(yè)收入的確認(rèn)基本按照兩國支付方式明確規(guī)定。在金融機(jī)構(gòu)的支付、現(xiàn)金、抵押等支付方式的重復(fù)使用下，中小企業(yè)確認(rèn)收入的周數(shù)差異較大，體現(xiàn)了法律法規(guī)對合同的認(rèn)可和認(rèn)可。從另一個角度來看，合同也是法律確認(rèn)收入的適當(dāng)依據(jù)。

3.相關(guān)商定事項(xiàng)

合同中的一些約定事項(xiàng)可以驗(yàn)證成本和支出是否合適。比如建設(shè)工程合同中約定的承包方式，一般可以劃定計(jì)入成本的工程范圍。一般來說，在包工包料的總承包方式下，建筑安裝成本中包含的支出項(xiàng)目應(yīng)該是“成本”，而不是其他項(xiàng)目。在具體審核步驟中，仍有大量“材料成本”計(jì)入總承包方式下成本的中小企業(yè)。此時材料費(fèi)雖已取得相應(yīng)發(fā)票，但與合同規(guī)定明顯不符，不能計(jì)入總成本。另外，一些中小企業(yè)只有在合同中沒有規(guī)定相關(guān)條款的情況下，才能為施工現(xiàn)場項(xiàng)目支付較大的用電量，可視為與中小企業(yè)無關(guān)的支出，不能計(jì)入總成本。處理標(biāo)準(zhǔn)如下:如果合同明確規(guī)定項(xiàng)目建設(shè)用電由公司承擔(dān)，則相當(dāng)于主合同標(biāo)的的金額包括這部分支出，具體支出用電可計(jì)入成本；合同約定由建設(shè)單位承擔(dān)工程施工用電的，或者合同響應(yīng)中沒有約定條款的，視為由建設(shè)單位承擔(dān)，公司不承擔(dān)用電?？傊?，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適用于所有與施工相關(guān)但由公司單獨(dú)支付的成本費(fèi)用項(xiàng)目。

4.簽約周

在某些情況下，合同的簽訂周可能會直接影響稅收的計(jì)算，這主要涉及到一些減免稅政策的執(zhí)行和截止周。比如農(nóng)田

有“1994年1月1日，已簽訂或已由國家發(fā)改委開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)合同，資金已按時投入開發(fā)。1994年1月1日以后5月份首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征農(nóng)用地

”(此政策的最后一個折扣周已延長至2000年初)。這時，合同簽訂的那一周就成了關(guān)鍵的環(huán)境因素。房地產(chǎn)開發(fā)合同簽訂周，國家發(fā)展改革委批準(zhǔn)或土地出讓合同可以決定他們是否可以享受這項(xiàng)政策。在享受外資的必要性下，住宅銷售合同的簽署周將成為決定是否可能減稅或免稅的實(shí)質(zhì)性邊界。理論上，2000年12月31日結(jié)束后簽訂的合同收入在支付問題上會有兩種截然不同的結(jié)果，前者是免稅的，而后者應(yīng)該計(jì)入總收入支付。