【案例】房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)繳納增值稅一般稅款，通過招標(biāo)獲得1萬平方米土地所有權(quán)，用于開發(fā)商住樓(老項目)，繳納土地出讓金1800萬元，規(guī)劃總可銷售面積2萬平方米。中小企業(yè)采用預(yù)付款的方式出售已開發(fā)的房地產(chǎn)項目。他們于2016年5月開始預(yù)購，獲得預(yù)付款444萬元(含稅)。目前簽訂的房產(chǎn)銷售合同面積2000平米，錢包項目進(jìn)度50%。

預(yù)售房價款應(yīng)在投票日提前支付:

司法部、國家研究所

金融事務(wù)

《我局關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)制改革的通知》(國稅發(fā)〔2016〕36號)附件一第四十五條明確規(guī)定，增值稅納稅責(zé)任發(fā)生的周，為應(yīng)納稅行為發(fā)生并收到銷售現(xiàn)金或取得索取銷售現(xiàn)金證明之日。如果先發(fā)文，就是發(fā)文日。

1.如果中小企業(yè)選擇適用一般征稅方法。增值稅銷項稅額為444÷(1+11%)×11%=44(萬元)，會計處理如下(單位:萬元，下同):

借款:利息444

貸款:預(yù)付400

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項稅)44

2.如果中小企業(yè)選擇采用簡單計稅方法。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行規(guī)定》(國家院

金融事務(wù)

我局2016年18號文第八條明確規(guī)定，單獨開發(fā)用于一般稅收銷售的舊房地產(chǎn)項目，可按5%的稅率征稅。財稅法律法規(guī)庫一旦選擇簡單計稅方式，36個月內(nèi)不得改為一般計稅方式計稅。

中小企業(yè)應(yīng)該支付

增值稅

Is: 444÷(1+5%)×5%=21.14(萬元)

借款:利息444

貸款:提前422.86

應(yīng)付稅-未付

增值稅

21.14

預(yù)售房價如何提前投票日扣除土地出讓金

商務(wù)部2016年第18號新聞稿第四條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)之間新開發(fā)房地產(chǎn)項目的一般納稅銷售，按照一般納稅方法納稅，營業(yè)額按照取得的總價和超成本，以及扣除當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項目相同地價后的金額計算。成交額比例如下:成交額=(總價及額外成本-本期允許扣除的地價)÷(1+11%)。

第五條明確規(guī)定，本期允許扣除的地價按以下公式計算:本期允許扣除的地價=(本期出售房地產(chǎn)項目的土地面積÷可供出售房地產(chǎn)項目的土地面積)×已支付的地價。繳納的地價是指必須由中央政府、土地管理機(jī)構(gòu)或者從中央政府領(lǐng)取地價的單位繳納的地價。

如果中小企業(yè)選擇適用一般計稅方式，可以從營業(yè)額中扣除財稅法規(guī)庫繳納的地價(新項目一般會有一定程度的計稅)。

發(fā)展中小企業(yè)采用預(yù)付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，將預(yù)購價提前至投票日時，既然不是全額投票日，那么允許在當(dāng)期扣除的地價，如何按照當(dāng)期出售的房地產(chǎn)項目占地面積計算？

用增值稅取代營業(yè)稅

在時間點前后有預(yù)付款或者分階段錢包方式的情況下，一定程度上存在這樣的問題。在我看來，這只能相當(dāng)于按照錢包項目的進(jìn)度賣出一些房產(chǎn)。因此，按照預(yù)付款占簽訂的房地產(chǎn)買賣合同總價的比例來計算當(dāng)前銷售房地產(chǎn)項目的建筑面積更為合適。

如果中小企業(yè)選擇一般計稅方式，將預(yù)購項目提前至投票日。然后:

本期允許扣除的地價=(2000×50%→20000)×1800 = 90(萬元)

營業(yè)額=(444-90)÷(1+11%)=318.92(萬元)

借款:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(

用增值稅取代營業(yè)稅

銷項稅抵消)8.92 [90現(xiàn)值(1+11%) × 11%]

貸款:8.92英鎊

同一土地價格不得從粗略計稅方法下的營業(yè)額中扣除。商務(wù)部2016年第18號新聞稿第九條明確規(guī)定，單獨開發(fā)用于一般稅收銷售的舊房地產(chǎn)項目，采用簡單計稅方法計稅的，取得的總價和額外費用視為營業(yè)額，不得扣除相同地價。

財稅法規(guī)庫向民間支付的土地出讓價款，根據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票抵扣。

所以房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)一般都是通過納稅來銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目，支付給政府機(jī)構(gòu)的土地出讓金可以從營業(yè)額中扣除。支付給非政府組織的土地出讓價款不能從成交額中抵扣，應(yīng)在賣方取得的增值稅專用發(fā)票中抵扣，以取得進(jìn)項稅額抵扣。

假設(shè)房地產(chǎn)中的中小企業(yè)向某單位購買土地所有權(quán)，支付的土地出讓金為1800萬元(不含稅)，從賣方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅為198萬元。會計處理是:

借款:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅)198

成本1800

貸款:1998年利息