土地使用權(quán)出資程序

土地使用權(quán)是公司法規(guī)定的股東出資的法定形式之一。在許多國(guó)有企業(yè)中，土地是其擁有的最具價(jià)值的資產(chǎn)，并成為其股份制改造和組建公司時(shí)最重要的出資標(biāo)的。在中外合資企業(yè)中，土地亦成為中方投資者最為經(jīng)常和普遍的投資形式，而對(duì)于中外合作企業(yè)來(lái)所說(shuō)，中方以土地作為合作條件、外方以資金投入作為合作條件則成為這種企業(yè)的重要法律特征。由土地使用權(quán)本身的特點(diǎn)所決定，形成了公司法對(duì)土地出資的特殊要求，也因于此，其在公司實(shí)務(wù)和司法實(shí)踐中的問(wèn)題顯得相當(dāng)?shù)膹?fù)雜。

???　 一、土地使用權(quán)出資的條件

???　 １．土地的出資是使用權(quán)的出資，而不是所有權(quán)的出資。在中國(guó)，土地是一種十分特殊的財(cái)產(chǎn)，土地的國(guó)家所有和集體所有是公有制的基礎(chǔ)，只有國(guó)家和集體組織才能作為土地所有權(quán)的主體。因此，任何企業(yè)或公司對(duì)土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企業(yè)或公司對(duì)土地享有的權(quán)利是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，當(dāng)企業(yè)以土地出資的時(shí)候，所出資的標(biāo)的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。

??? ?。玻糜诔鲑Y的土地使用權(quán)只能是國(guó)有土地的使用權(quán)，而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資，實(shí)質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓?zhuān)罁?jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只是國(guó)有土地的使用權(quán)。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對(duì)外投資，則必須首先將集體土地通過(guò)國(guó)家征用的途徑變?yōu)閲?guó)有土地，再?gòu)膰?guó)家手里通過(guò)土地出讓的方式獲得國(guó)有土地的使用權(quán)，然后，才能進(jìn)行有效的投資。

???　 ３．用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán)，而不能是劃撥土地的使用權(quán)。在中國(guó)，國(guó)有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，前者為各種社會(huì)組織基于其特定的社會(huì)職能從國(guó)家那里無(wú)償取得，后者則是以向國(guó)家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資，是土地使用者營(yíng)利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資，劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用，而不能用于對(duì)外投資。

???　 ４．用于出資的土地使用權(quán)應(yīng)是未設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)。因使用者的經(jīng)營(yíng)行為，土地使用權(quán)經(jīng)常會(huì)背負(fù)如抵押權(quán)之類(lèi)的權(quán)利負(fù)擔(dān)，這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使和處置上受到法律和抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的限制，而且因其可能被其他權(quán)利人追索而在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資的價(jià)值。這種存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利如用于出資，將使投資者或股東的出資變得不實(shí)，違反公司法所確定的資本確定原則，在內(nèi)部會(huì)損害其他投資者的利益，在外部則會(huì)損害公司債權(quán)人的利益。因此，出資的土地不應(yīng)背負(fù)權(quán)利的負(fù)擔(dān)，而且，在出資之后，出資人亦應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)免除土地負(fù)擔(dān)的義務(wù)。

???　 二、土地使用權(quán)出資的履行方式

???　 如同一般財(cái)產(chǎn)出資的要求一樣，交付亦為土地使用權(quán)出資的基本要求。土地的交付即為對(duì)土地的占有和控制的轉(zhuǎn)移，只有公司實(shí)際的占有和控制土地并進(jìn)而利用土地，土地使用權(quán)出資的實(shí)際價(jià)值才能得以實(shí)現(xiàn)。

??? 　同時(shí)，土地使用權(quán)的出資不僅需要交付，而且還需采取法定的權(quán)利移轉(zhuǎn)形式。土地，是典型的不動(dòng)產(chǎn)，土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)出資既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，按照物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則，應(yīng)采取公示的方式，即辦理土地使用權(quán)的過(guò)戶登記，只有經(jīng)過(guò)登記，公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權(quán)，出資人也才是完全履行了其出資的義務(wù)。

??　? 交付和產(chǎn)權(quán)登記是土地使用權(quán)出資行為不可分割的兩個(gè)方面，交付的價(jià)值在于對(duì)土地的利用，產(chǎn)權(quán)登記的價(jià)值則在于權(quán)屬的認(rèn)定和法律風(fēng)險(xiǎn)的防范。實(shí)踐中，只實(shí)際交付土地而未辦產(chǎn)權(quán)登記或只辦理了產(chǎn)權(quán)登記而未實(shí)際交付土地的情況相當(dāng)普遍，它們都屬于出資義務(wù)的部分履行或未完全履行。未交付土地意味著出資人對(duì)公司財(cái)產(chǎn)的占有，損害著公司的財(cái)產(chǎn)利益。未辦產(chǎn)權(quán)登記則意味著出資人對(duì)土地權(quán)利的保留、公司對(duì)土地的占有和利用缺少法律的效力以及隨時(shí)有可被追索的風(fēng)險(xiǎn)。三、違反土地使用權(quán)出資義務(wù)的法律效果

?　?? １．已辦理土地過(guò)戶手續(xù)但未交付土地。雖然土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的主要法律形式是土地的過(guò)戶登記，但土地的交付仍然是土地使用權(quán)出資的重要要求，只是完成了土地的過(guò)戶登記而未實(shí)際交付土地，仍屬于對(duì)出資義務(wù)的違反，雖然因土地的不可移動(dòng)性，它不會(huì)對(duì)公司債權(quán)人造成追索公司財(cái)產(chǎn)的障礙，但因其未被公司予以實(shí)際有效地占有和利用，因而構(gòu)成了對(duì)公司利益和股東權(quán)益的事實(shí)上的侵犯。由此，將產(chǎn)生出資者對(duì)公司的出資違約責(zé)任，公司或其他股東應(yīng)有權(quán)要求該出資者履行土地交付義務(wù)和賠償由此給公司造成的財(cái)產(chǎn)損失。同時(shí)，公司債權(quán)人在公司財(cái)產(chǎn)不足以清償其債務(wù)時(shí)，應(yīng)有權(quán)訴請(qǐng)對(duì)此項(xiàng)土地予以強(qiáng)制執(zhí)行。

??? ?。玻呀桓锻恋氐崔k理土地過(guò)戶登記手續(xù)。此種情況下，公司雖獲得了土地占有和利用的實(shí)際財(cái)產(chǎn)利益，但這種占有和利用卻未得到法律的肯定和保護(hù)，是極不穩(wěn)定和極不安全的。因土地使用權(quán)仍在出資人名下，公司并未取得對(duì)土地的法律上的控制，相反，會(huì)隨時(shí)因出資人的反目或出資人對(duì)土地的自行處分以及其他土地權(quán)利人對(duì)土地的追索而喪失對(duì)土地的占有。因此，這種出資只是事實(shí)上的出資而非法律上的出資，當(dāng)然構(gòu)成出資義務(wù)的不履行行為，因而，公司或其他股東應(yīng)有權(quán)要求該出資人履行土地的登記過(guò)戶義務(wù)，而出資人拒絕登記、甚至以未辦登記過(guò)戶為由而要求收回土地的行為都屬典型的惡意違約，當(dāng)事人同樣可通過(guò)訴訟程序訴請(qǐng)司法救濟(jì)，請(qǐng)求強(qiáng)制登記過(guò)戶。

??　? ３．既未交付土地，亦未辦理土地過(guò)戶手續(xù)。此屬完全不履行土地出資義務(wù)的行為，此種行為在公司法上構(gòu)成公司法上的違法行為，并產(chǎn)生相應(yīng)的法律責(zé)任，包括該股東繼續(xù)出資的責(zé)任、其他股東或公司的發(fā)起人連帶認(rèn)繳的責(zé)任以及由此給公司造成損害的賠償責(zé)任。當(dāng)然，在此情況下，公司對(duì)出資人約定用于出資的土地既不存在事實(shí)上的控制，也不享有任何物權(quán)意義上的權(quán)利，因而不可能通過(guò)物權(quán)追及的訴訟而取得該土地的使用權(quán)，而只能通過(guò)債權(quán)訴訟獲得救濟(jì)。

??　? 對(duì)于上述違反土地使用權(quán)出資義務(wù)的行為，除已辦理土地過(guò)戶登記而未交付土地情況下，公司可通過(guò)行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而要求出資人交付土地外，在其他任何情況下，公司是否有權(quán)要求出資人交付土地，是否允許出資人以其他的形式履行其出資的義務(wù)，需要依據(jù)債法的一般原理加以確定。